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房地產企業土地增值稅清算與籌劃實務 |
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課程前言：
土地增值稅是國家為了規范土地、房地產市場交易秩序，合理調節土地增值收益，維護國家權益而開征的稅種。轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物的單位和個人是土地增值稅的納稅人。國務院決定自1994年1月1日起在全國開征土地增值稅，但由于房地產開發與轉讓周期較長，造成土地增值稅征管難度大，一些地區對土地增值稅征收管理產生畏難情緒，還有一些地區誤信土地增值稅要停征，而放松了征管工作，造成國家稅款的流失。
《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）一經發布，立即引起房地產開發企業的強烈反響。該《通知》決定自2007年2月1日起在全國范圍內對房地產開發企業的土地增值稅開展全面清算工作，并擬將對企業的清算工作適時開展稅務稽查。這將意味著拖延了14年而未貫徹到位的土地增值稅征繳將予嚴格執行。同時，伴隨著清算通知的出臺，2007年房地產行業調控也拉開了序幕。
全國各地稅務部門為強化對土地增值稅的清算和管理，將主要針對房地產開發企業嚴格制定一系列諸如項目登記和預征、年度結算、竣工決算和全面清算等具體管理辦法。這也將意味著國家將扭轉對房地產開發企業土地增值稅實行多年的以“預征制”為主的過渡性征管措施，標志著房地產開發迎來土地增值稅“清算”時代。
在房地產開發企業的稅負構成中，土地增值稅占有較大比重，理應引起重視；土地增值稅課稅對象是指有償轉讓房地產所取得的增值額，它的計算、申報和清算涉及到收入及扣除項目金額的確認、扣除法和評估法計算增值額的運用、超率累進稅率的對照和計算等等，所以說它又一個是計算復雜、申報難度大的直接稅種。目前，房地產開發企業面對國家正規的“清算型”的土地增值稅征管模式，如何理解和應對全面清算政策、如何靈活運用政策法規、如何全面掌握申報業務、如何通過納稅籌劃有效降低稅負，如何防范稅務稽查涉稅法律風險等等，已成為房地產行業財務人員迫在眉捷所要解決的難題。針對房地產行業以上重點、難點、熱點操作問題，本講座依據現行土地增值稅法規，全方位地解讀土地增值稅的基本法規和國家清算政策，介紹土地增值稅的申報業務流程和稅務稽查涉稅法律風險的防范措施，分析和研究土地增值稅的優惠政策及納稅籌劃技巧，指導和交流土地增值稅日常申報業務和清算工作的經驗，以達到徹底化解土地增值稅稅務稽查涉稅法律風險之目的。
課程大綱:
一、土地增值稅基本法規解讀
★土地增值稅概念
★土地增值稅特點
（一）土地增值稅的納稅人和清算對象
（二）土地增值稅的課稅對象和范圍
（三）土地增值稅的四級超率累進稅率
（四）轉讓房地產增值額的確定
★計算增值額的銷售收入
★計算增值額的扣除項目：
1、取得土地使用權所支付的金額
2、開發土地和新建房及配套設施的成本
3、開發土地和新建房及配套設施的費用
4、舊房及建筑物的評估價格
5、與轉讓房地產有關的稅金
6、財政部規定的其他扣除項目
★確定轉讓房地產增值額的特別規定
（五）土地增值稅應納稅額的計算及操作案例
（六）土地增值稅申報納稅的手續、程序和法律責任
★土地增值稅的征收機關
★土地增值稅的申報期限
★納稅人辦理納稅申報的程序和手續
★土地增值稅申報表樣式和填表說明
★納稅人未按規定申報的法律責任
（七）納稅時間和繳納方法
（八）土地增值稅的納稅地點
二、土地增值稅清算法規解讀及實務操作
★土地增值稅的清算單位
★土地增值稅的清算條件
★非直接銷售和自用房地產的收入確定
★土地增值稅的扣除項目清算
★土地增值稅清算應報送的資料
★土地增值稅清算項目的審核鑒證
★土地增值稅的核定征收
★清算后再轉讓房地產的處理
★關于土地增值稅的預征規定
★專家解讀新規定的五大要點
1、明確普通標準住宅標準
2、混合項目要分開核算
3、轉讓舊房的計算操作性增強
4、分類預征到期清算
5、嚴格土地增值稅征免規定
★財稅[2006]21號土地增值稅法律效力的探討
三、土地增值稅的減免稅優惠政策解讀及運用
★納稅人建造普通標準住宅出售征免稅
★因國家建設需要依法征用、收回房地產的征免稅
★因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷房地產的征免稅
★個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房的征免稅
★個人互換居住用房地產的征免稅
★以房地產進行投資、聯營的征免稅
★按規定合作建房的征免稅
★企業兼并轉讓房地產的征免稅
★1994年1月1日以前已簽訂房地產轉讓合同的征免稅
四、企業繳納土地增值稅會計處理規定及核算案例
★土地增值稅會計科目設置
★土地增值稅的會計處理
★土地增值稅核算的操作案例
五、土地增值稅的納稅籌劃技巧和操作案例
★“臨界點”籌劃法
★費用轉移或分攤籌劃法
★收入分散籌劃法
★建房方式籌劃法
★靈活運用優惠政策法
★代收費用計價籌劃法
★成本核算對象籌劃法
★股權轉讓籌劃法
★核算方式籌劃法
主講專家簡介：
章從大，世界華人講師500強，中國人民大學工商管理碩士（MBA），中國注冊會計師（CPA），注冊稅務師（CPT），中國目前唯一縱橫“財稅管理、人力資源、戰略管理”三大領域的“三棲”實戰派管理專家與著名培訓師，中國財稅課程生動化、形象化第一人。章從大老師目前為中國總裁培訓網、中華培訓網、成功在線網、阿里巴巴直播室、國家發展與改革委員會“暢講中國”組委會、聚成華企在線商學院、中國管理科學學會納稅籌劃師論證項目、中國企業聯合會財務主管論證項目特聘講師，國富經濟研究院特聘教授，清華大學財務總監班特聘講師。清華大學、浙江大學、上海交通大學、同濟大學、中國人民大學等著名高校EMBA、MBA、總裁班特聘講師。歷任江蘇油田江都油脂油品廠財務主管、江蘇油田化工公司副總經理、揚州大公會計師事務所首席注冊會計師、中美合資上海美通生物科技有限公司首席財務官（CFO）兼泰州美通藥業有限公司財務總監。精通財務管理咨詢及納稅籌劃、資本運作、企業內部控制制度設計、項目可行性分析及項目融資、人力資源管理與開發技術等，先后為全國數十家企業提供深度咨詢服務，為數百家企業提供企業內訓服務，此外成功舉辦過數百次大型公開課。主講的《納稅風險規避與防范》、《納稅籌劃技巧與實戰》、《新企業所得稅法解讀和應對策略及實施后的合理避稅技巧與涉稅風險防范》、《房地產企業土地增值稅清算實務與納稅籌劃技巧》、《中高收入者個人所得稅納稅籌劃》、《非財務經理的財務管理》、《應收賬款回收與客戶信用管理》、《內部控制與風險管理》、《新會計準則應用精要》、《全面預算管理—管理企業的財務利器》、《成本致勝實戰—構建企業成本競爭優勢》、《年終財務決算實務與納稅籌劃》、《內部審計與內部控制及財務風險防范》等課程深受業內人士好評。
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