各位老板、財務小伙伴們，大家好！今天咱們來嘮嘮土地增值稅清算這件事兒。這事兒就像是一場復雜的“
稅務闖關游戲”，每一步都得小心翼翼，不然就可能踩坑。我在財稅領域摸爬滾打多年，見過不少企業在這上面栽跟頭，今天就把我壓箱底的干貨分享給大家，保證讓大家聽完就能用，輕松搞定土地增值稅清算。
一、先搞懂“該不該清”：觸發清算條件的判定
很多企業一開始就懵了，到底什么時候該啟動土地增值稅清算呢？其實就兩種情況，“主動清算”和“被動清算”，咱們分別來看。
（一）必須主動清算的情形
就好比你考試考完了，必須交卷一樣，滿足以下條件，納稅人就得自行申報清算：
1、
房地產開發項目全部竣工、完成
銷售：整個項目都賣完了，錢也賺得差不多了，該給稅務局算算總賬了。
2、整體轉讓未竣工的房地產開發項目：比如你把一個還沒建好的項目整體賣給別人了，這也得清算。
3、直接轉讓土地使用權：你把手里的土地直接賣了，沒搞開發，那也得清算土地增值稅。
（二）可能被要求清算的情形
這就像是老師覺得你考得不錯，讓你提前交卷一樣，滿足以下條件，主管稅務機關可能會通知你清算：
1、已竣工項目，已轉讓建筑面積占可售面積比例達85%以上，或雖未達85%但剩余房產已出租或自用：比如你開發了100套房子，賣了85套，或者賣了80套，但剩下的20套自己用了或者租出去了，這時候稅務局可能就會盯上你了。
2、取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢：房子賣了三年還沒賣完，稅務局就會覺得你可能有問題，讓你清算。
3、納稅人申請注銷稅務登記但未辦理清算：你不想干了，要注銷公司，那得先把土地增值稅清算完，不然稅務局可不會讓你輕易走。
4、省級稅務機關規定的其他情形：這個就看各地的具體規定了。
【反觀點對比】有些企業覺得，只要沒賣完，就不用清算。其實不然，即使你只賣了一部分，但滿足了上述被要求清算的條件，稅務局照樣會讓你清算。比如有個企業，開發了一個項目，賣了80%，剩下的20套自己用了，覺得不用清算，結果被稅務局通知清算，還因為逾期申報被罰款了。
二、再明確“按什么范圍清”：清算單位與分期項目的劃分
搞清楚了該不該清，接下來就得知道按什么范圍清。這就好比你要打掃房間，得先知道打掃哪個房間一樣。
清算單位劃分主流觀點是《建設工程規劃許可證》，具體以當地稅務機關的執行口徑為準。普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產應分別計算增值額，適用不同稅率。
【注意】有些企業為了省事，把普通住宅和非普通住宅合并申報，結果導致無法享受普通住宅免稅優惠（安徽省除外），多交了不少稅。所以，一定要分開核算，別因小失大。
三、判斷“能不能清”：竣工狀態的認定標準
很多企業以為，工程完工了就是竣工了，其實不然。“竣工”不等于工程完工，而是指開發產品達到交付或產權登記條件。根據國稅發〔2006〕187號文規定，“竣工”是指開發產品符合以下任一條件：
1、竣工證明材料已報房地產管理部門備案：就好比你考完試，把試卷交給老師了，老師備案了，就算竣工了。
2、開發產品已開始交付購房人：你把房子交給業主了，那就算竣工了。
3、開發產品已取得了初始產權證明：你拿到了房子的大產權證，那就算竣工了。
【例子】有個企業，工程完工了，但還沒交付給業主，也沒備案，就以為不用清算。結果稅務局認定項目已經竣工，要求企業清算，企業措手不及，最后因為資料準備不充分，多交了稅。
四、防止收入遺漏：視同銷售行為的識別
企業將開發產品用于非直接銷售用途的，需視同銷售確認收入。這就好比你把自己生產的產品送給了別人，雖然沒收錢，但也得算收入，交增值稅一樣。
常見視同銷售情形包括：
1、用于抵償債務：你欠別人錢，用房子抵債，那得視同銷售，確認收入。
2、非貨幣性資產交易等：你用房子換了別人的設備，那也得視同銷售，確認收入。
【注意】視同銷售價格應按國稅發2006年187號文第三條規定確認，且其面積計入“已轉讓建筑面積”，影響85%清算啟動條件的判斷。比如你用10套房子抵債，這10套房子的面積就算在已轉讓建筑面積里，如果加上之前賣的房子，達到了85%，那稅務局就會要求你清算。
五、避免逾期責任：清算申報時限的把握
兩類情形下均有90日申報期限，逾期將面臨滯納金及
行政處罰風險。這就好比你考試，必須在規定時間內交卷，不然就會被扣分一樣。
1、屬于應主動清算的，自滿足條件之日起90日內向主管稅務機關辦理清算手續：比如你的項目全部竣工、完成銷售了，那你得在90天內去稅務局申報清算。
2、被稅務機關要求清算的，自收到《清算通知書》之日起90日內完成申報：稅務局給你發了通知，讓你清算，那你得在90天內完成申報。
【注意】若拒不申報或提供虛假資料，稅務機關可依據《稅收征管法》第62條、第70條處理，并可核定征收。有個企業，收到稅務局的清算通知后，沒當回事，逾期沒申報，結果被稅務局罰款，還被核定征收，多交了不少稅。
六、決定“能否受理”：清算資料的準備與提交
資料完整性直接影響稅務機關是否受理清算申請。這就好比你去銀行貸款，得準備好各種資料，不然銀行不會給你貸款一樣。
必須提交的主要資料包括：
1、國有土地使用權證及地價支付憑證：證明你合法取得了土地，并且支付了地價。
2、土地出讓/轉讓合同：證明你取得土地的方式和價格。
3、與開發成本有關的合同、結算單、發票、付款憑證等：證明你開發項目的成本是真實的。
4、利息支出證明及借款合同（區分能否單獨核算）：證明你借款的利息支出是真實的，并且可以在稅前扣除。
5、商品房購銷合同統計表（含房號、面積、單價、用途等）：證明你房子的銷售情況。
6、竣工驗收報告、銷售許可證：證明你項目已經竣工，并且可以銷售。
7、已繳相關稅費完稅憑證（如增值稅及其附加等）：證明你已經繳納了相關稅費。
8、清算鑒證報告（如有委托中介機構）：如果你委托了中介機構做清算鑒證，那得提交鑒證報告。
9、主管稅務機關要求提報的其他資料：這個就看各地的具體規定了。
【注意】主管稅務機關應在收到資料后進行形式審查：資料齊全的予以受理；不全的應在局方要求的時限內補正。有個企業，提交的資料不全，稅務局讓補正，結果企業沒當回事，逾期沒補正，最后被稅務局駁回了清算申請，耽誤了時間。
七、進入“正式審核流程”：稅務機關受理與審核機制
受理后進入專業審核階段，通常采用“分類切塊式”或“集中清算、分段審核”模式。這就好比你考試，老師會把試卷分給不同的老師批改，每個老師批改一部分，最后再匯總成績一樣。
1、稅務機關成立專項清算審核組，內設現場核實崗、收入稅金崗、成本費用崗：不同的崗位負責不同的審核內容，確保審核的準確性。
2、審核人員從人才庫中隨機抽取，確保獨立性與專業性：這樣可以避免審核人員和企業有利益關系，保證審核的公平公正。
3、審核過程形成標準化工作底稿，實現閉環管理：審核過程中，會形成工作底稿，記錄審核的過程和結果，確保審核的可追溯性。
【注意】土地增值稅清算審核一般采取“初審+終審”兩級或“初審+復核+終審”三級的清算審核模式，建立層層把關、相互監督、相互制約的工作機制。這就好比你考試，老師會先批改一遍，然后再由另一個老師復核一遍，最后再由組長終審一遍，確保成績的準確性。
八、決定“能扣多少”：扣除項目的合規性審核
扣除項目必須真實、合法、與項目直接相關，并能提供充分證據支持。這就好比你報銷費用，得提供真實合法的發票，不然公司不會給你報銷一樣。
五大扣除項目及其要點：
1、取得土地使用權所支付的金額：為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用，如登記費、契稅等。比如你買土地花了1000萬，交了契稅30萬，那這1030萬就可以在稅前扣除。
2、房地產開發成本：包括前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費。須有合同、結算單、發票、付款記錄等合法憑證。比如你開發項目花了2000萬，有合同、發票、付款記錄等，那這2000萬就可以在稅前扣除。
3、房地產開發費用：利息能夠準確分攤并提供金融機構證明的，據實扣除，最高不超過商業銀行同類同期貸款利率；其他房地產開發費用按（地價+開發成本）×5%以內計算扣除。利息不能按項目計算分攤或不能提供金融機構證明的，按（地價+開發成本）×10%以內計算扣除。比如你借款1000萬，利息是50萬，有金融機構證明，那這50萬就可以據實扣除；如果沒有金融機構證明，那你只能按（1000+2000）×10% = 300萬扣除開發費用。
4、與轉讓房地產有關的稅金：包括營業稅、城建稅、教育附加、地方教育附加、印花稅。比如你賣房子交了增值稅100萬，城建稅7萬，教育附加3萬，地方教育附加2萬，印花稅0.5萬，那這112.5萬就可以在稅前扣除。
5、加計扣除：對從事房地產開發的納稅人，按（地價+開發成本）之和加計20%扣除。比如你地價是1000萬，開發成本是2000萬，那你可以加計扣除（1000+2000）×20% = 600萬。
【反觀點對比】有些企業覺得，只要有發票，就可以在稅前扣除。其實不然，扣除項目必須真實、合法、與項目直接相關。比如有個企業，把和項目無關的費用也拿到項目里來扣除，結果被稅務局查出來，不僅不能扣除，還被罰款了。
九、完成“最終閉環”：清算結論的確認與爭議應對
稅務機關出具清算結論后，納稅人應按規定補繳或申請退稅。這就好比你考試成績出來了，考得好的話，可能會有獎學金；考得不好的話，可能要補考一樣。
流程如下：
1、稅務機關形成初步審核意見，與納稅人
溝通交換意見：稅務局會把初步的審核意見告訴你，你如果有異議，可以和稅務局溝通。
2、納稅人可在規定期限內提出異議并補充證據：如果你覺得稅務局的審核意見有問題，可以在規定期限內提出異議，并補充證據。
3、稅務機關出具正式《清算審核結論書》：稅務局會根據你的異議和補充的證據，出具正式的清算審核結論書。
4、納稅人根據結論辦理補稅或退稅手續：如果結論是你要補稅，那你得在規定期限內補稅；如果結論是你可以退稅，那你可以申請退稅。
【注意】若存在重大分歧，可通過行政復議或行政訴訟途徑救濟，但不得拒絕履行納稅義務。納稅人應先按規定繳納稅款或提供相應擔保。有個企業，對稅務局的清算結論有異議，就拒絕履行納稅義務，結果被稅務局強制執行，還被列入了失信名單，影響了企業的信譽。
十、關注“清完怎么報”：尾盤銷售的后續處理
在預征申報稅款所屬期終了之日后再轉讓房地產的，應當按尾盤銷售方式申報繳納土地增值稅。這就好比你考試考完了，又發現有一道題做錯了，得重新改過來一樣。
1、尾盤銷售土地增值稅申報時，各類型房地產單位建筑面積扣除項目金額不包括清算時與轉讓房地產有關的稅金，尾盤銷售發生的與轉讓房地產有關的稅金據實扣除：比如你清算時，與轉讓房地產有關的稅金是100萬，尾盤銷售時，又發生了10萬的稅金，那這10萬可以據實扣除。
2、各類型房地產單位建筑面積扣除項目金額＝稅務機關審核確定相應類型房地產的扣除項目金額合計÷相應類型房地產的可售建筑面積：比如稅務機關審核確定普通住宅的扣除項目金額合計是3000萬，可售建筑面積是10000平方米，那普通住宅單位建筑面積扣除項目金額就是3000÷10000 = 0.3萬/平方米。
【例子】有個企業，清算完之后，還剩下10套房子沒賣完，后來把這10套房子賣了，結果沒按尾盤銷售方式申報繳納土地增值稅，被稅務局查出來，不僅要補繳稅款，還要交滯納金。
最后提醒
土地增值稅政策具有較強的地方性特征，各地稅務機關在執行中可能存在差異（如成本核定方法、開發費用扣除比例、車位處理口徑等）。建議企業在啟動清算前，結合項目所在地主管稅務機關的最新操作指引，進行合規性自查與資料準備。加強與稅務機關的事前溝通，明確政策執行口徑，減少后續爭議。具體執行以項目所在地主管稅務機關的最新解釋和要求為準。
就像孔子說的：“凡事預則立，不預則廢。”土地增值稅清算也是一樣，提前做好準備，才能避免踩坑，順利完成清算。希望今天的分享對大家有所幫助，謝謝大家！
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