一般房地產(chǎn)項(xiàng)目具有開發(fā)周期較長(zhǎng)，成本費(fèi)用發(fā)生數(shù)額大，成本歸集時(shí)間長(zhǎng)等特點(diǎn)。為準(zhǔn)確核算房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用，將房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項(xiàng)目設(shè)置六個(gè)二級(jí)科目核算，即土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，前期工程費(fèi)，建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，公共配套設(shè)施費(fèi)及開發(fā)間接費(fèi)。
其中建安工程費(fèi)部分涉及到各總分包單位的付款、開票、工程報(bào)量及竣工決算等方方面面，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)在核算建安工程費(fèi)用時(shí)往往出現(xiàn)設(shè)置思路不清晰、方法不正確等問題，造成房地產(chǎn)項(xiàng)目建安工程費(fèi)核算混亂，無法準(zhǔn)確及時(shí)提供相關(guān)管理用數(shù)據(jù)。
本文擬從建安工程費(fèi)的發(fā)票開具、工程結(jié)算及進(jìn)度付款三條線來厘清思路，指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員準(zhǔn)確核算建安工程費(fèi)，通過財(cái)務(wù)核算軟件就能直接查詢和統(tǒng)計(jì)相關(guān)的管理信息。
一、目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建安成本核算中存在的問題
有的房地產(chǎn)企業(yè)以支付施工單位的工程款為依據(jù)計(jì)入建安工程費(fèi)，有的房地產(chǎn)企業(yè)以施工單位開具的發(fā)票為依據(jù)計(jì)入建安工程費(fèi)，有的房地產(chǎn)企業(yè)以施工單位的工程量確認(rèn)單為依據(jù)計(jì)入建安工程費(fèi)。而支付工程款、開具發(fā)票及工程量確認(rèn)單三者往往不一致，在財(cái)務(wù)人員統(tǒng)計(jì)建安工費(fèi)用的相關(guān)信息時(shí)，不能及時(shí)準(zhǔn)確從財(cái)務(wù)核算賬套中取得實(shí)際發(fā)生的建安工程成本、已付款、應(yīng)付款及所開發(fā)票的數(shù)據(jù)。
二、房地產(chǎn)企業(yè)建安工程費(fèi)核算的建議
（一）建議建安工程費(fèi)用按工程量確認(rèn)單進(jìn)行成本確認(rèn)
根據(jù)收入準(zhǔn)則施工單位應(yīng)按完工百分比法確認(rèn)收入與成本，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中應(yīng)以審核后的工程量確認(rèn)單作為成本發(fā)生金額，既符合權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，又能真實(shí)反映企業(yè)資產(chǎn)與負(fù)債情況，不至于成本已經(jīng)發(fā)生，財(cái)務(wù)賬面反應(yīng)不出開發(fā)成本與應(yīng)付賬款情況。
工程量確認(rèn)單反應(yīng)工程項(xiàng)目實(shí)際完成量，便于工程項(xiàng)目在數(shù)據(jù)分析時(shí)與預(yù)算數(shù)據(jù)的對(duì)比，也為項(xiàng)目融資時(shí)提供相對(duì)準(zhǔn)確的工程進(jìn)度數(shù)據(jù)。
（二）建議房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)工程量確認(rèn)單確認(rèn)應(yīng)付工程款金額，并要求施工單位按實(shí)際付款金額開具發(fā)票。
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中成本陸續(xù)發(fā)生，完工后結(jié)轉(zhuǎn)至開發(fā)產(chǎn)品，按已售面積結(jié)轉(zhuǎn)至主營(yíng)業(yè)務(wù)成本。結(jié)轉(zhuǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本稅前扣除時(shí)取得全部發(fā)票即可。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建安工程費(fèi)賬務(wù)處理
1、根據(jù)工程量確認(rèn)單進(jìn)行成本入賬處理
借：開發(fā)成本-建安工程費(fèi) （工程量確認(rèn)單金額）
貸：應(yīng)付賬款-xx單位 （工程量確認(rèn)單金額）
2、 支付施工單位工程款時(shí)（施工單位開具等額發(fā)票）
借：開發(fā)成本-建安工程費(fèi) （付款金額即發(fā)票金額）
貸：應(yīng)付賬款-xx單位 （付款金額即發(fā)票金額）
同時(shí)，紅字借貸
借：開發(fā)成本-建安工程費(fèi) （付款金額即發(fā)票金額）
貸：應(yīng)付賬款-xx單位 （付款金額即發(fā)票金額）
付款時(shí)
借：應(yīng)付賬款-xx單位 （付款金額即發(fā)票金額）
貸：銀行存款
施工單位根據(jù)實(shí)際收到款項(xiàng)向地產(chǎn)公司開具發(fā)票，由于前面已按工程量確認(rèn)單金額確認(rèn)過成本，若再次按發(fā)票金額計(jì)入開發(fā)成本會(huì)造成開發(fā)成本重復(fù)入賬，所以應(yīng)按發(fā)票金額計(jì)入開發(fā)成本同時(shí)紅字做相同的分錄，付款與開票分做兩筆分錄且同時(shí)通過應(yīng)付賬款科目核算，借方累計(jì)發(fā)生額反映實(shí)際發(fā)生的成本，開發(fā)成本紅字金額為施工單位開票金額，統(tǒng)計(jì)開票時(shí)只對(duì)紅字金額加總，方便快捷。工程付款時(shí)正常賬務(wù)處理，借方累計(jì)數(shù)為支付工程款總金額，貸方累計(jì)數(shù)為已確認(rèn)工程量應(yīng)付工程款金額，這樣就能及時(shí)反映應(yīng)付施工單位實(shí)際應(yīng)付款、已開開票情況及實(shí)際建安工程費(fèi)情況。
3、工程結(jié)算時(shí)的處理
工程完工結(jié)算時(shí)，以審計(jì)后的結(jié)算金額確認(rèn)為項(xiàng)目建安工程費(fèi)總成本，減去之前已計(jì)入開發(fā)成本金額差額部分計(jì)入開發(fā)成本，同時(shí)由施工方補(bǔ)足發(fā)票即可。
借：開發(fā)成本-建安工程費(fèi) （結(jié)算金額-累計(jì)工程量確認(rèn)單金額）
貸：應(yīng)付賬款-xx單位 （結(jié)算金額-累計(jì)工程量確認(rèn)單金額）
開發(fā)票時(shí)
借：開發(fā)成本-建安工程費(fèi) （結(jié)算金額-累計(jì)已付款金額）
貸：應(yīng)付賬款-xx單位 （結(jié)算金額-累計(jì)已付款金額）
同時(shí)紅字借貸
借：開發(fā)成本-建安工程費(fèi) （結(jié)算金額-累計(jì)已付款項(xiàng)）
貸：應(yīng)付賬款-xx單位 （結(jié)算金額-累計(jì)已付款項(xiàng)）
付款時(shí)，正常賬務(wù)處理
借：應(yīng)付賬款-xx單位
貸：銀行存款
三、注意事項(xiàng)
施工過程中雙方過程對(duì)賬處理。每年年度終了，房地產(chǎn)企業(yè)與施工方財(cái)務(wù)人員應(yīng)將當(dāng)年及累計(jì)工程量確認(rèn)單、付款及發(fā)票開具情況進(jìn)行核對(duì)，確認(rèn)無誤后雙方財(cái)務(wù)簽字并加蓋財(cái)務(wù)專用章，以免平時(shí)不對(duì)賬，項(xiàng)目結(jié)算時(shí)才對(duì)賬，因時(shí)間跨度大，經(jīng)辦人員變動(dòng)，造成工程結(jié)算時(shí)財(cái)務(wù)結(jié)算遲遲出不來，影響結(jié)算進(jìn)度。如果遇年終或項(xiàng)目清算節(jié)點(diǎn)，不單財(cái)務(wù)結(jié)算較慢，還會(huì)影響稅負(fù)。
四、舉例說明
A施工單位給B房地產(chǎn)公司施工地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，2017年開工，2020年完工結(jié)算，工程結(jié)算造價(jià)5億元，2017年完成1億元工程量，付款5000萬元，開具5000萬元發(fā)票，2018年完成2.50億元工程量，付款2億元、開具2億元發(fā)票，2019年完成工程量1億元，付款1.5億元，發(fā)票開具1.5億元，2020年結(jié)算5億元，付款7500萬元，發(fā)票開具1億元，2500萬元作為質(zhì)保金。（假設(shè)金額為不含稅金額，應(yīng)交稅費(fèi)核算暫不考慮）
B房地產(chǎn)企業(yè)賬務(wù)處理
（一）2017年賬務(wù)處理
1、施工單位報(bào)工程量確認(rèn)單1億元
借：開發(fā)成本- 建安工程費(fèi) 10000
貸：應(yīng)付賬款-A單位 10000
2、付款時(shí)開具發(fā)票5000萬元
借：開發(fā)成本- 建安工程費(fèi) 5000
貸：應(yīng)付賬款-A單位 5000
同時(shí)沖紅，借：開發(fā)成本- 建安工程費(fèi) - 5000
貸：應(yīng)付賬款-A單位 -5000
付款5000萬元，
借：應(yīng)付賬款-A單位 5000
貸：銀行存款 5000
（二）2018年財(cái)務(wù)處理
1、施工單位報(bào)工程量確認(rèn)25000萬元
借：開發(fā)成本- 建安工程費(fèi) 25000
貸：應(yīng)付賬款-A單位 25000
2、付款時(shí)開具發(fā)票2億元
借：開發(fā)成本- 建安工程費(fèi) 20000
貸：應(yīng)付賬款-A單位 20000
同時(shí)沖紅，
借：開發(fā)成本- 建安工程費(fèi) - 20000
貸：應(yīng)付賬款-A單位 -20000
付款20000萬元
借：應(yīng)付賬款-A單位 20000
貸：銀行存款 20000
（三）2019年賬務(wù)處理
1、施工單位報(bào)工程量確認(rèn)1億元
借：開發(fā)成本- 建安工程費(fèi) 10000
貸：應(yīng)付賬款-A單位 10000
2、付款時(shí)開具開票 15000萬元
借：開發(fā)成本- 建安工程費(fèi) 15000
貸：應(yīng)付賬款-A單位 15000
同時(shí)沖紅，
借：開發(fā)成本- 建安工程費(fèi) - 15000
貸：應(yīng)付賬款-A單位 -15000
付款15000萬元
借：應(yīng)付賬款-A單位 15000
貸：銀行存款 15000
（四）2020年賬務(wù)處理
1、2020年結(jié)算5億元，已確認(rèn)工程量1+2.5+1=4.5億元，僅就差額確認(rèn)成本
借：開發(fā)成本- 建安工程費(fèi) 5000
貸：應(yīng)付賬款-A單位 5000
2、開具發(fā)票1億，
借：開發(fā)成本- 建安工程費(fèi) 10000
貸：應(yīng)付賬款-A單位 10000
同時(shí)沖紅
借：開發(fā)成本- 建安工程費(fèi) - 10000
貸：應(yīng)付賬款-A單位 -10000
付款7500萬
借：應(yīng)付賬款-A單位 7500
貸：銀行存款 7500
累計(jì)確認(rèn)成本5億元，累計(jì)付款4.75億元，欠款0.25億元（質(zhì)保金），結(jié)算統(tǒng)計(jì)已開發(fā)票金額，只看紅字金額，即：5000+20000+15000+10000=5億元，開發(fā)成本借方累計(jì)發(fā)生額共5億元，應(yīng)付賬款貸方累計(jì)發(fā)生額（應(yīng)付款）5億元，借方累計(jì)發(fā)生額（付款金額）4.75萬元，貸方余額（欠款）2500萬元為應(yīng)付質(zhì)保金。
來源：焦點(diǎn)財(cái)稅；作者：鄒文芝
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