1. 試點(diǎn)前，某房地產(chǎn)企業(yè)（一般納稅人）在地稅局已開票繳納了營業(yè)稅，買家未辦理產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)在買家要退房，業(yè)務(wù)上應(yīng)如何處理。申報(bào)表應(yīng)該怎么填寫？
答：財(cái)稅[2016]36號文件規(guī)定，試點(diǎn)納稅人發(fā)生的應(yīng)稅行為，在納入營改增試點(diǎn)之日前已繳納營業(yè)稅，營改增試點(diǎn)后因發(fā)生退款的，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請退還已繳納的營業(yè)稅。不得沖減營改增后的銷售收入。
2. 房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目，收取預(yù)收款時(shí)應(yīng)當(dāng)在機(jī)構(gòu)地還是項(xiàng)目地國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款？應(yīng)當(dāng)開具何種票據(jù)？
答：根據(jù)國家稅務(wù)總局2016年第18號公告第十條和第十二條規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。按照總局有關(guān)會(huì)議精神，“主管國稅機(jī)關(guān)”為房地產(chǎn)項(xiàng)目地主管國稅機(jī)關(guān)。
3. 房地產(chǎn)企業(yè)收取預(yù)收款時(shí)應(yīng)當(dāng)開具何種票據(jù)
答:總局未明確規(guī)定。考慮到我省房地產(chǎn)企業(yè)在營改增前均通過地稅部門“兩業(yè)系統(tǒng)”進(jìn)行項(xiàng)目管理和開具預(yù)收款收據(jù)，且根據(jù)試點(diǎn)政策房地產(chǎn)企業(yè)收取預(yù)收款時(shí)納稅義務(wù)并未發(fā)生，開具增值稅發(fā)票容易造成申報(bào)納稅票表比對不符的異常情況，省國稅局決定營改增后我省房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)通過改造后的“兩業(yè)系統(tǒng)”開具國稅部門統(tǒng)一印制的預(yù)收款收據(jù)，辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)統(tǒng)一開具增值稅發(fā)票。
4. 銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目納稅義務(wù)時(shí)間如何確認(rèn)？
答：根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅2016年36號文件）第45條規(guī)定，納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。
收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過程中或者完成后收到款項(xiàng)。取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。
根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售特點(diǎn)，以房地產(chǎn)公司將不動(dòng)產(chǎn)交付給買受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時(shí)間。具體交房時(shí)間以《商品房買賣合同》上約定的交房時(shí)間為準(zhǔn)；若實(shí)際交房時(shí)間早于合同約定時(shí)間的，按實(shí)際交房時(shí)間為準(zhǔn)。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目納稅義務(wù)發(fā)生之前收取的款項(xiàng)應(yīng)作為預(yù)收款，按照規(guī)定預(yù)繳增值稅。
5. 房地產(chǎn)企業(yè)原來使用原地稅部門“兩業(yè)系統(tǒng)”開具預(yù)收款收據(jù)，針對已經(jīng)繳銷的收據(jù)，現(xiàn)有客戶需要更改購房者姓名，原地稅部門“兩業(yè)系統(tǒng)”可以做收據(jù)紅沖，然后重新開具，現(xiàn)在國稅部門“兩業(yè)系統(tǒng)”不允許紅沖營改增前的收款收據(jù)，現(xiàn)在客戶要更改收據(jù)怎么處理？
答：根據(jù)2016年36號文件有關(guān)規(guī)定，試點(diǎn)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，在納入營改增試點(diǎn)之日前已繳納營業(yè)稅，營改增試點(diǎn)后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請退還已繳納的營業(yè)稅。更改購房者姓名，屬于銷售退回后再銷售他人的行為。因此，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生此類業(yè)務(wù)，應(yīng)按規(guī)定向地稅部門退還銷售房產(chǎn)項(xiàng)目收取預(yù)收款時(shí)已經(jīng)繳納的營業(yè)稅，再銷售他人時(shí)再按規(guī)定在國稅部門“兩業(yè)系統(tǒng)”開具預(yù)收款收據(jù)、按規(guī)定預(yù)繳增值稅。
6. 房地產(chǎn)企業(yè)的人防工程做車位，合同是70年的租賃，也不能辦理產(chǎn)權(quán)證，該類業(yè)務(wù)算銷售不動(dòng)產(chǎn)，還是租賃？
答：按總局5月6日視頻會(huì)議政策解答第8點(diǎn)，按照實(shí)質(zhì)重于形式的原則，如果購買方取得了不動(dòng)產(chǎn)的占有、使用、收益、分配等權(quán)力，仍應(yīng)按照出售不動(dòng)產(chǎn)處理。【房企財(cái)稅微信：13718601312】
7. 房地產(chǎn)公司的置換房如何進(jìn)行稅務(wù)處理。如何開票和計(jì)稅？
答：應(yīng)分別做銷售處理，各自按規(guī)定開具增值稅發(fā)票和繳納增值稅。
房地產(chǎn)企業(yè)在5月1日前從其他房地產(chǎn)企業(yè)購買的土地價(jià)款可否在進(jìn)行差額扣除？
答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局2016年第18號）規(guī)定，允許扣除的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款，并且取得省級以上（含省級）財(cái)政部門監(jiān)制的財(cái)政票據(jù)。因此，從其他房地產(chǎn)企業(yè)購買土地支付的土地款，不得差額扣除。如果從土地轉(zhuǎn)讓方取得合法有效的增值稅專用發(fā)票，其進(jìn)項(xiàng)稅額可按規(guī)定抵扣。
8. 在房管部門還未出具實(shí)際測繪房產(chǎn)面積時(shí),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在地稅機(jī)關(guān)的催促下, 于 4月30日前在地稅機(jī)關(guān)已開票繳稅，取得了地稅機(jī)關(guān)的銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票。5月1日后，如出現(xiàn)預(yù)售房產(chǎn)面積與實(shí)際房產(chǎn)測繪面積不符，需重開發(fā)票的，應(yīng)如何操作? 如出現(xiàn)預(yù)售房產(chǎn)面積小于實(shí)際房產(chǎn)測繪面積，應(yīng)補(bǔ)繳增值稅還是營業(yè)稅？
答：根據(jù)贛地稅函[2016]21號文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取地稅部門代開票方式開具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票的，在5月1日之后發(fā)生房產(chǎn)實(shí)測建筑面積大于預(yù)測建筑面積的，按照規(guī)定納稅人應(yīng)向地稅部門補(bǔ)繳營業(yè)稅，就補(bǔ)繳部分開具增值稅普通發(fā)票；實(shí)測建筑面積小于預(yù)測建筑面積的，納稅人向地稅部門申請辦理差額部分的退稅，并按規(guī)定作廢原已開具的地稅發(fā)票，重新開具增值稅普通發(fā)票。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取自開票方式開具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，在結(jié)余地稅發(fā)票用完或7月1日后發(fā)生上述情況的，納稅人應(yīng)正確區(qū)分稅款所屬期，按規(guī)定申報(bào)繳納；發(fā)票開具按照國稅部門規(guī)定辦理。
【相關(guān)鏈接】
·房地產(chǎn)企業(yè)營改增培訓(xùn)專題(全國滾動(dòng)開課)
·后營改增時(shí)代的土增稅清算實(shí)務(wù)和新申報(bào)表解讀案例分析之福建省土地增值稅清算技巧專場訓(xùn)練(廈門)
·后“營改增”時(shí)代房地產(chǎn)業(yè)入賬票據(jù)管理規(guī)范與稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)控制(成都)
·后營改增時(shí)代房地產(chǎn)建筑企業(yè)涉稅疑難問題解析與稅收風(fēng)險(xiǎn)管控(北京)
·房地產(chǎn)、建筑業(yè)營改增背景之下核心問題解讀及應(yīng)對與企業(yè)所得稅申報(bào)暨土地增值稅申報(bào)表解讀(沈陽)
·營改增后的建筑、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算難點(diǎn)處理、合同節(jié)稅和防范發(fā)票涉稅犯罪策略(南京)
您的位置：