您的位置：企業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) > 管理學(xué)堂 > 資本財(cái)務(wù) > 房地產(chǎn)業(yè)“營改增”后預(yù)收款時(shí)發(fā)票開具及申報(bào)政策匯總根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅[2016]36號(hào))規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。但是財(cái)稅[2016]36號(hào)和后續(xù)文件《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務(wù)總局公告 2016年第18號(hào))并未明確采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)如何開具發(fā)票及如何進(jìn)行納稅申報(bào)。
但隨著“營改增”的推進(jìn)，部分省市陸續(xù)發(fā)布或明確了如何開具發(fā)票及申報(bào)的相關(guān)規(guī)定。在此，小編特為大家整理了各省市國家稅務(wù)局的相關(guān)政策或操作指引，供大家參考。
關(guān)于“預(yù)收款發(fā)票開具及申報(bào)”國家稅務(wù)總局規(guī)定
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。
一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款；小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期或主管國稅機(jī)關(guān)核定的納稅期限向主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。
政策依據(jù)
《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》(財(cái)稅【2016】36號(hào))
《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務(wù)總局公告 2016年第18號(hào))
各省市的具體規(guī)定
山東
營改增后，為保證不影響購房者正常業(yè)務(wù)辦理，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí)，向購房者開具增值稅普通發(fā)票，在開具增值稅普通發(fā)票時(shí)暫選擇“零稅率”開票，在發(fā)票備注欄單獨(dú)備注“預(yù)收款”。
開票金額為實(shí)際收到的預(yù)收款全款，待下個(gè)月申報(bào)期內(nèi)通過《增值稅預(yù)繳稅款表》進(jìn)行申報(bào)并按照規(guī)定預(yù)繳增值稅。
在申報(bào)當(dāng)期增值稅時(shí)，不再將已經(jīng)預(yù)繳稅款的預(yù)收款通過申報(bào)表進(jìn)行體現(xiàn)，將來正式確認(rèn)收入開具不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票時(shí)也不再進(jìn)行紅字沖回。
湖北
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí)，可以向購房者開具增值稅普通發(fā)票，在開具增值稅普通發(fā)票時(shí)暫選擇“零稅率”開票，金額為實(shí)際收到的預(yù)收款。
在發(fā)票備注欄上列明合同約定面積、價(jià)格、房屋全價(jià)，同時(shí)注明“預(yù)收款，不作為產(chǎn)權(quán)交易憑據(jù)”。在開具發(fā)票次月申報(bào)期內(nèi)，通過《增值稅預(yù)繳稅款表》進(jìn)行申報(bào)，按照規(guī)定預(yù)繳增值稅。預(yù)收款所開發(fā)票金額不在申報(bào)表附表(一)中反映。
在交房時(shí)，按所售不動(dòng)產(chǎn)全款開具增值稅發(fā)票，按規(guī)定申報(bào)納稅。
浙江
營改增后，為保證不影響購房者正常業(yè)務(wù)辦理，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí)，向購房者開具增值稅普通發(fā)票，在開具增值稅普通發(fā)票時(shí)暫選擇“零稅率”開票，在發(fā)票備注欄單獨(dú)備注“預(yù)收款”。
開票金額為實(shí)際收到的預(yù)收款全款，待下個(gè)月申報(bào)期內(nèi)通過《增值稅預(yù)繳稅款表》進(jìn)行申報(bào)并按照規(guī)定預(yù)繳增值稅。
在申報(bào)當(dāng)期增值稅時(shí)，不再將已經(jīng)預(yù)繳稅款的預(yù)收款通過申報(bào)表進(jìn)行體現(xiàn)，將來正式確認(rèn)收入開具不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票時(shí)也不再進(jìn)行紅字沖回。
江蘇
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)，收取定金等預(yù)收款時(shí)，可以開具增值稅普通發(fā)票，開具增值稅普通發(fā)票時(shí)，稅率欄填“0”，同時(shí)在發(fā)票備注欄注明“房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售不動(dòng)產(chǎn)預(yù)收款項(xiàng)”。
按照上述要求開具發(fā)票的，開具發(fā)票視同收據(jù),開具發(fā)票時(shí)間不作為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，申報(bào)當(dāng)期稅款時(shí)不需反映該項(xiàng)收入。
收取的預(yù)收款應(yīng)按照銷售額的3%預(yù)繳增值稅，僅需填報(bào)《增值稅預(yù)繳稅款表》即可。
黑龍江
營改增后，為保證不影響購房者正常業(yè)務(wù)辦理，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí)，向購房者開具增值稅普通發(fā)票，開具預(yù)收款的增值稅普通發(fā)票時(shí)應(yīng)在“貨物名稱”欄注明“預(yù)收房款”字樣，稅率暫選擇“零稅率”，開票金額為實(shí)際收到的預(yù)收款全款，并在“備注”欄注明“預(yù)收款發(fā)票，不得作為辦理不動(dòng)產(chǎn)登記證憑據(jù)”字樣；
申報(bào)時(shí)通過《增值稅預(yù)繳稅款表》進(jìn)行申報(bào)并按照規(guī)定預(yù)繳增值稅，待正式交易完成時(shí)，對(duì)預(yù)收款時(shí)開具的增值稅普通發(fā)票予以沖紅，同時(shí)開具全額的增值稅發(fā)票。
海南
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到商品房預(yù)收款時(shí)，不確認(rèn)該筆收入，不進(jìn)行納稅申報(bào)。
購房者需要發(fā)票的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可開具零稅率增值稅普通發(fā)票給購房者，申報(bào)時(shí)出現(xiàn)票表比對(duì)不符的情況可前往辦稅服務(wù)大廳進(jìn)行異常清卡處理。
交房時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要確認(rèn)收入，且必須先將已經(jīng)開具的零稅率增值稅普通發(fā)票全部沖紅后，再按照商品房全款開具發(fā)票，并進(jìn)行納稅申報(bào)。
新疆
為不影響購房者正常辦理業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可在收到預(yù)收款時(shí)，向購房者開具收據(jù)。待購房交易正式完成后，購房者以收據(jù)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)換取增值稅發(fā)票。
如果房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)收款時(shí)開具了發(fā)票，應(yīng)按照規(guī)定申報(bào)繳納增值稅。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否按每次收取的金額分次開票，由其自行決定；在每次收到預(yù)收款時(shí)，應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳增值稅稅款。
河北
預(yù)收款包括分期取得的預(yù)收款(首付+按揭+尾款)、全款取得的預(yù)收款。定金屬于預(yù)收款；誠意金、認(rèn)籌金和訂金不屬于預(yù)收款。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時(shí)，未達(dá)到納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，不開具發(fā)票，應(yīng)按照銷售額的3%預(yù)繳增值稅，填報(bào)《增值稅預(yù)繳稅款表》。
江西
省國稅局和省地稅協(xié)商明確，2016年5月1日后，我省房地產(chǎn)業(yè)可暫時(shí)沿用地稅“兩業(yè)”管理系統(tǒng)開具收款收據(jù)和錄入相關(guān)經(jīng)營數(shù)據(jù)，但不得開具增值稅發(fā)票。
采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向項(xiàng)目所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。
內(nèi)蒙古
營改增后，為保證不影響購房者正常業(yè)務(wù)辦理，在總局沒有具體規(guī)定之前，暫允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí)，向購房者開具增值稅普通發(fā)票，在“貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)名稱”欄填寫不動(dòng)產(chǎn)名稱房號(hào)并標(biāo)明“預(yù)收款(預(yù)收 %)”字樣，數(shù)量單價(jià)可不填寫，備注欄中須詳細(xì)注明不動(dòng)產(chǎn)的詳細(xì)地址、房款全款等相關(guān)信息。
待正式交易完成時(shí)，對(duì)預(yù)收款時(shí)開具的增值稅普通發(fā)票予以沖紅，同時(shí)開具全額的增值稅發(fā)票。
河南
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時(shí)，先向購房者開具增值稅普通發(fā)票，并在發(fā)票的“貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)名稱”后括注“預(yù)收款”字樣，在發(fā)票的備注欄注明對(duì)應(yīng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的名稱、詳細(xì)位置。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款不得開具增值稅專用發(fā)票。
稅率填寫3%的預(yù)征率，并按照預(yù)征率預(yù)繳稅款，待正式交易完成時(shí)，對(duì)收取預(yù)收款時(shí)開具的增值稅普通發(fā)票予以沖紅，同時(shí)開具全額增值稅發(fā)票，按照相關(guān)適用稅率或征收率補(bǔ)征稅款。
湖南
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時(shí)，可選擇以下兩種方式處理：一是可開具納稅人自制的預(yù)收款收款收據(jù)；二是在收到預(yù)收款時(shí)可開具增值稅普通發(fā)票，并在發(fā)票備注欄注明“預(yù)收款”，稅率選擇0，稅額為0。
無論納稅人開具自制收據(jù)還是增值稅普通發(fā)票，收取的預(yù)收款收入均應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳稅款，并填報(bào)《增值稅預(yù)繳稅款表》，但不填列《增值稅納稅申報(bào)表》及其附列資料。
正式交易完成或全額繳納房款時(shí)，納稅人應(yīng)根據(jù)最終的實(shí)際交易金額重新全額開具增值稅發(fā)票，并按規(guī)定進(jìn)行納稅申報(bào)。對(duì)預(yù)收房款時(shí)開具的增值稅普通發(fā)票，納稅人可選擇在發(fā)票管理新系統(tǒng)中進(jìn)行沖紅，沖紅時(shí)開具的紅字發(fā)票金額不在《增值稅納稅申報(bào)表》及其附列資料中填列。
大連
總局明確前，暫按市局已明確的開票方式：使用差額開票功能，扣除額=預(yù)收款*【1-(1+3%)/(1+5%)】=預(yù)收款*0.0190476(含稅)
申報(bào)時(shí)，請(qǐng)參照《增值稅納稅申報(bào)表填寫指引》填報(bào)。
來源：華政稅務(wù) 編輯：趙士光
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