您的位置：企業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) > 管理學(xué)堂 > 資本財(cái)務(wù) > 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)涉稅風(fēng)險(xiǎn)須注意事項(xiàng)近期，稅務(wù)機(jī)關(guān)在對(duì)納稅人自建、購(gòu)買或租入房地產(chǎn)的涉稅評(píng)估檢查中發(fā)現(xiàn)，不少納稅人因?yàn)椤安恢勒摺被颉氨в袃e幸心理”，對(duì)應(yīng)繳納的稅款存在不繳或少繳的情況。臨近年尾，納稅人各項(xiàng)業(yè)務(wù)發(fā)生頻繁，企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)算也進(jìn)入高峰期，稅務(wù)機(jī)關(guān)提醒納稅人：小心納稅風(fēng)險(xiǎn)，謹(jǐn)記依法納稅。
租入房產(chǎn)又改建：費(fèi)用不可一次攤銷
今年，地稅局在企業(yè)所得稅匯算清繳檢查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，某快捷酒店2015年12月末在“管理費(fèi)用”一次性列支裝修費(fèi)用100萬(wàn)元，未分期攤銷。企業(yè)會(huì)計(jì)認(rèn)為這是酒店租入房產(chǎn)的改建支出，應(yīng)該屬于“開(kāi)辦費(fèi)”，可以一次性列支費(fèi)用。簽訂的房屋租賃合同約定租期為10年。
稅務(wù)人員告知會(huì)計(jì)這筆費(fèi)用不可以一次性列支，需補(bǔ)征企業(yè)所得稅。根據(jù)《企業(yè)所得稅法》及其《實(shí)施條例》的規(guī)定，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，企業(yè)發(fā)生的下列支出作為長(zhǎng)期待攤費(fèi)用，按照規(guī)定攤銷的，準(zhǔn)予扣除：租入固定資產(chǎn)的改建支出。所稱固定資產(chǎn)的改建支出，是指改變房屋或者建筑物結(jié)構(gòu)、延長(zhǎng)使用年限等發(fā)生的支出。按照合同約定的剩余租賃期限分期攤銷。
如上所述，若該企業(yè)租入房產(chǎn)的合同期限為10年，企業(yè)2015年12月末發(fā)生的100萬(wàn)元裝修費(fèi)用支出應(yīng)在10年內(nèi)分期攤銷，因此，企業(yè)需要在2015年度的企業(yè)所得稅匯算清繳中調(diào)增企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額，并計(jì)算繳納相應(yīng)的企業(yè)所得稅。【房企財(cái)稅微信：13718601312 】
房產(chǎn)已建成未決算：房產(chǎn)稅別忘了繳納
去年，地稅局在一次稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)某企業(yè)2015年從“在建工程”結(jié)轉(zhuǎn)“固定資產(chǎn)”500萬(wàn)元，有自建房產(chǎn)未繳納房產(chǎn)稅。企業(yè)會(huì)計(jì)解釋：該房產(chǎn)尚未進(jìn)行工程決算，2015年財(cái)務(wù)上只是先暫估入賬，因此暫時(shí)還沒(méi)有繳納房產(chǎn)稅。
稅務(wù)人員在對(duì)企業(yè)補(bǔ)征稅款的同時(shí)，對(duì)該企業(yè)的財(cái)務(wù)人員進(jìn)行了稅收政策講解：根據(jù)《財(cái)政部 總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定》（財(cái)稅字[1986]第008號(hào)）的規(guī)定，納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產(chǎn)稅。根據(jù)《江蘇省稅務(wù)局關(guān)于房產(chǎn)稅車船使用稅若干具體問(wèn)題的解釋和規(guī)定》（蘇稅三〔87〕11號(hào)）的規(guī)定，納稅單位新建、擴(kuò)建、翻建的房屋，從建成驗(yàn)收的次月起繳納房產(chǎn)稅;未辦驗(yàn)、驗(yàn)收手續(xù)而已經(jīng)使用的，自使用的次月起繳納房產(chǎn)稅，其房產(chǎn)價(jià)格尚未入賬的，可先按基建計(jì)劃價(jià)格計(jì)算征稅。待工程驗(yàn)收結(jié)算后，在按入賬后價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，并辦理稅款的退補(bǔ)手續(xù)。
如上所述，該企業(yè)自建的房產(chǎn)，在房產(chǎn)由“在建工程”轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”后的次月就應(yīng)當(dāng)繳納房產(chǎn)稅，無(wú)論該項(xiàng)目是否已決算。如果項(xiàng)目尚未決算，則可先根據(jù)暫估的房產(chǎn)余值和稅率計(jì)算每個(gè)季度應(yīng)該繳納的房產(chǎn)稅。
非企業(yè)單位出租房地產(chǎn)：各項(xiàng)稅收不可少
某事業(yè)單位2014年將一處爛尾樓交由同一轄區(qū)的某學(xué)校續(xù)建后使用，之后每年向?qū)W校收取一定的管理費(fèi)，并約定30年后該事業(yè)單位再將房屋收回。該單位認(rèn)為自己是事業(yè)單位，沒(méi)有盈利行為，財(cái)務(wù)人員長(zhǎng)期僅代扣代繳職工的個(gè)人所得稅，從未繳納過(guò)其他稅款。
稅務(wù)檢查人員發(fā)現(xiàn)這家事業(yè)單位存在問(wèn)題后，告知財(cái)務(wù)人員：雙方協(xié)議規(guī)定房屋歸事業(yè)單位所有，因此事業(yè)單位取得的管理費(fèi)收入應(yīng)視為其取得的租金收入，應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)改增之前的營(yíng)業(yè)稅和房產(chǎn)稅，并進(jìn)行了處理。
根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》（國(guó)發(fā)〔1986〕90號(hào)）第三條的規(guī)定，房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。同時(shí)，根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局2008年第52號(hào)令）第二十五條的規(guī)定，納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。
營(yíng)改增后，由于事業(yè)單位屬于非企業(yè)性單位，出租房產(chǎn)的行為不屬于經(jīng)常性提供應(yīng)稅服務(wù)，可以按照小規(guī)模納稅人繳納增值稅。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第16號(hào)）第四條第一款的規(guī)定，單位和個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn)（不含個(gè)體工商戶出租住房），按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
稅務(wù)人員特別提醒，不少主城區(qū)的事業(yè)單位利用單位土地、房屋的優(yōu)越地理位置從事房屋、土地租賃業(yè)務(wù)并取得了可觀的收入。在發(fā)生此類稅務(wù)事項(xiàng)時(shí)，財(cái)務(wù)人員應(yīng)及時(shí)關(guān)注、咨詢相關(guān)稅收政策，依法納稅。
存量房交易陰陽(yáng)合同避稅：聰明反被聰明誤
2016年7月，納稅人王某購(gòu)得鼓樓區(qū)房產(chǎn)一套并辦理納稅申報(bào)，南京地稅征收稅務(wù)局按照《江蘇省地方稅務(wù)局存量房交易計(jì)稅價(jià)格管理辦法》和有關(guān)征管規(guī)程要求，據(jù)房產(chǎn)部門傳遞的受理信息，將其地址坐落錄入征管系統(tǒng)存量房計(jì)稅價(jià)格核定模塊。數(shù)據(jù)顯示該房產(chǎn)面積為138.5平方米，申報(bào)價(jià)格僅100萬(wàn)元，系統(tǒng)提示本次交易申報(bào)單價(jià)偏低，應(yīng)上調(diào)計(jì)稅價(jià)格完稅，綜合認(rèn)定后，最終按470萬(wàn)元的價(jià)格申報(bào)繳納稅款，納稅人無(wú)異議。而此后，該納稅人憑契稅完稅憑證申請(qǐng)發(fā)放貸款時(shí)，由于最初100萬(wàn)元的納稅申報(bào)價(jià)格低于貸款預(yù)審批時(shí)提供的交易價(jià)，被銀行方面拒絕放款，導(dǎo)致房產(chǎn)交易最終失敗。
據(jù)了解，此前有房屋中介主動(dòng)誘導(dǎo)該納稅人用“陰陽(yáng)合同”的方式避稅。即一方面以低價(jià)申報(bào)納稅，試圖蒙混過(guò)關(guān)，少繳稅款；另一方面按實(shí)價(jià)簽訂合同正常交易。但目前南京市存量房交易計(jì)稅價(jià)格已全面實(shí)行系統(tǒng)自動(dòng)核價(jià)，即使按低價(jià)申報(bào)，仍會(huì)被系統(tǒng)參照市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行核定。且銀行方面在發(fā)放貸款時(shí)，并不參考上調(diào)后的契稅計(jì)稅價(jià)格，而是以購(gòu)房人最初申報(bào)價(jià)格為準(zhǔn)。例如，某宗房產(chǎn)交易實(shí)際成交價(jià)100萬(wàn)元，申請(qǐng)購(gòu)房貸款70萬(wàn)元，按50萬(wàn)元填寫虛假合同報(bào)稅，被核價(jià)系統(tǒng)上調(diào)到100萬(wàn)元計(jì)稅。則有關(guān)銀行在發(fā)放貸款時(shí)，仍以其契稅申報(bào)價(jià)格50萬(wàn)元作為參考，對(duì)其70萬(wàn)元的貸款申請(qǐng)將不予支持。甚至有個(gè)別購(gòu)房者在不良中介的慫恿下，以50萬(wàn)元的虛假合同為據(jù)，拒絕支付其余房款，造成交易雙方的嚴(yán)重糾紛。
由此可見(jiàn)，存量房交易通過(guò)陰陽(yáng)合同避稅，根本不可能多頭“討巧”，往往是聰明反被聰明誤，竹籃打水一場(chǎng)空。稅務(wù)人員提醒廣大購(gòu)房人：只有誠(chéng)信納稅，如實(shí)申報(bào)房產(chǎn)交易價(jià)格，才是確保交易順利進(jìn)行的唯一正途。
自建房產(chǎn)：土地使用稅需及時(shí)交
近期,地稅局對(duì)某房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)中發(fā)現(xiàn),該企業(yè)2015年申報(bào)繳納房產(chǎn)稅8.4萬(wàn)元，而與之相對(duì)應(yīng)的城鎮(zhèn)土地使用稅申報(bào)稅額為0元，這引起了稅務(wù)人員的注意。稅務(wù)人員將相關(guān)信息向國(guó)土部門調(diào)查核實(shí)情況。根據(jù)國(guó)土局交換航拍信息，截至2015年底該企業(yè)在稅務(wù)部門登記土地使用面積0平方米，存在漏繳土地使用稅風(fēng)險(xiǎn)。稅務(wù)人員實(shí)地走訪了解到，該企業(yè)將無(wú)形資產(chǎn)里的3000萬(wàn)元轉(zhuǎn)出，經(jīng)核實(shí)這3000萬(wàn)元為2014年2月取得10000平米土地支付的地價(jià)款，2014年12月按照合同約定交付時(shí)間取得土地后自行建造了4000平米的三層樓房。2015年12月31日完工賬面記錄該樓房的價(jià)值為1000萬(wàn)元，該企業(yè)卻并沒(méi)有將相關(guān)資產(chǎn)申報(bào)納稅。【房企財(cái)稅微信：13718601312 】
根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕186號(hào)）的規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。按照上述規(guī)定,稅務(wù)部門要求該房地產(chǎn)企業(yè)補(bǔ)繳2015年城鎮(zhèn)土地使用稅。
稅務(wù)人員特別提醒，自建房屋過(guò)程中除了房產(chǎn)稅需及時(shí)繳納以外，城鎮(zhèn)土地使用稅也不可忽視。根據(jù)征管法的規(guī)定，稅款逾期則需繳納滯納金，由于該稅種數(shù)額較大，產(chǎn)生的滯納金較多，不按時(shí)繳納實(shí)在是得不償失。
作者：宗慧 韓粉英 陳春駿 徐輝 張寧
附：近期房地產(chǎn)、建安企業(yè)財(cái)稅培訓(xùn)課程安排
【12月3-4日】廈門 全面營(yíng)改增背景下房地產(chǎn)\建安企業(yè)匯算清繳風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與防控專題
【12月8-9日】南京 金稅三期嚴(yán)監(jiān)管下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)預(yù)警評(píng)估稽查與風(fēng)險(xiǎn)防控專題
【12月16-17日】合肥 房地產(chǎn)建安企業(yè)增值稅管控和所得稅匯繳與清算新風(fēng)險(xiǎn)防控及稽查應(yīng)對(duì)
【12月16-18日】鄭州 建筑、房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增政策梳理與國(guó)地稅一體化管理體系下的納稅風(fēng)險(xiǎn)防控暨企業(yè)所得稅管轄權(quán)變更涉稅風(fēng)險(xiǎn)剖析與稽查應(yīng)對(duì)專題班
【12月22-23日】深圳 建筑、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)難點(diǎn)焦點(diǎn)問(wèn)題風(fēng)險(xiǎn)防控與所得稅匯算清繳專題
【12月22-24日】成都 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)五個(gè)不同階段涉稅風(fēng)險(xiǎn)防控與納稅答疑暨營(yíng)改增后的土地增值稅清算風(fēng)險(xiǎn)防范與難點(diǎn)解析專題
