作者：段文濤
題記：據(jù)媒體報(bào)道，自9月30日至10月4日，北京、天津、蘇州、成都、鄭州、無(wú)錫、濟(jì)南、合肥、武漢、深圳等城市先后發(fā)布新樓市調(diào)控政策，多地重啟限購(gòu)限貸。預(yù)計(jì)，還將陸續(xù)有其他城市出臺(tái)住房限購(gòu)限貸政策。
就土地增值稅而言，《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》規(guī)定，繳納土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。
因解除銷(xiāo)售合同而取得違約的對(duì)方支付的違約金等補(bǔ)償，由于是在沒(méi)法發(fā)生轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的應(yīng)稅行為的情況下取得的，基于此，房地產(chǎn)因此取得購(gòu)房人支付的此項(xiàng)違約金等補(bǔ)償或者購(gòu)房人因此取得房地產(chǎn)公司支付的違約金等補(bǔ)償，均不屬于土地增值稅的征稅收入范圍。
關(guān)于房地產(chǎn)公司因解除銷(xiāo)售合同而向購(gòu)房人支付的違約金等補(bǔ)償，能否在該項(xiàng)目計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除的問(wèn)題。
房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)，其土地增值稅的扣除項(xiàng)目為：取得土地使用權(quán)所支付的金額；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本（包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用）；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；國(guó)家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
因此，房地產(chǎn)公司因解除銷(xiāo)售合同而支付給購(gòu)房人的違約金等補(bǔ)償，不在規(guī)定的扣除項(xiàng)目之列，在計(jì)算土地增值稅時(shí)不能作為扣除項(xiàng)目金額扣除。
就企業(yè)所得稅而言，《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》及其《實(shí)施條例》規(guī)定：
企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來(lái)源取得的收入，為收入總額。【房企財(cái)稅微信：13718601312】
收入總額包括其他收入；其他收入中包括違約金收入。
因此，房地產(chǎn)公司因解除銷(xiāo)售合同而取得購(gòu)房人支付的違約金等補(bǔ)償，應(yīng)計(jì)入該房地產(chǎn)公司企業(yè)所得稅的收入總額中，再根據(jù)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額的情況，確定是否繳納、如何繳納企業(yè)所得稅。
至于房地產(chǎn)公司發(fā)生因解除銷(xiāo)售合同而向購(gòu)房人支付違約金等補(bǔ)償?shù)那樾危辉诜ǘǖ牟坏每鄢闹С鲋校辉擁?xiàng)違約金是基于履行銷(xiāo)售房屋合同而產(chǎn)生的按照經(jīng)濟(jì)合同規(guī)定支付的支出，屬于實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，取得內(nèi)容真實(shí)、合法有效的支付憑據(jù)（不屬于發(fā)票開(kāi)具范圍）后，會(huì)計(jì)上計(jì)入營(yíng)業(yè)外支出科目，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)可以據(jù)實(shí)扣除。
就個(gè)人所得稅而言，《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》第二條列舉了應(yīng)納個(gè)人所得稅的十一項(xiàng)個(gè)人所得：工資、薪金所得；個(gè)體工商戶(hù)的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得；對(duì)企事業(yè)單位的承包經(jīng)營(yíng)、承租經(jīng)營(yíng)所得；勞務(wù)報(bào)酬所得；稿酬所得；特許權(quán)使用費(fèi)所得；利息、股息、紅利所得；財(cái)產(chǎn)租賃所得；財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得；偶然所得；經(jīng)國(guó)務(wù)院財(cái)政部門(mén)確定征稅的其他所得。
很顯然，購(gòu)房人因解除銷(xiāo)售合同而取得房地產(chǎn)公司支付的違約金等補(bǔ)償，不屬于前九項(xiàng)所得。
而“偶然所得”，是指?jìng)�(gè)人得獎(jiǎng)、中獎(jiǎng)、中彩以及其他偶然性質(zhì)的所得。在沒(méi)有新的稅收政策出臺(tái)以前，偶然所得項(xiàng)目不包括取得本項(xiàng)違約金等補(bǔ)償。
最后一項(xiàng)是“其他所得”。這也是最容易引起誤解和爭(zhēng)議的一項(xiàng)。
關(guān)于“其他所得”，首先，要厘清一個(gè)概念，常說(shuō)的“其他所得”是一個(gè)習(xí)慣性的簡(jiǎn)稱(chēng)，準(zhǔn)確的表述應(yīng)當(dāng)是“經(jīng)國(guó)務(wù)院財(cái)政部門(mén)確定征稅的其他所得”。因而，此項(xiàng)稅目并非無(wú)限定條件的兜底項(xiàng)目，不能把簡(jiǎn)稱(chēng)的“其他所得”當(dāng)著一個(gè)筐，將凡是不能歸于前十項(xiàng)所得的收入都?xì)w入到此稅目中。
那么，個(gè)人取得違約金，究竟是否屬于個(gè)人所得稅的“其他所得”呢？
對(duì)此問(wèn)題，即使是具體到“原購(gòu)房人因解除銷(xiāo)售合同而取得房地產(chǎn)公司支付的違約金等補(bǔ)償”，是否應(yīng)按“其他所得”繳納個(gè)人所得稅，也不能一概而論，需視違約金等補(bǔ)償款的性質(zhì)而定。
在現(xiàn)有的十項(xiàng)“其他所得”中，涉及到個(gè)人取得違約金須按“其他所得”計(jì)繳個(gè)人所得稅的項(xiàng)目是：在商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，有的房地產(chǎn)公司因未協(xié)調(diào)好與按揭銀行的合作關(guān)系，造成購(gòu)房人不能按合同約定辦妥按揭貸款手續(xù)，從而無(wú)法繳納后續(xù)房屋價(jià)款，致使房屋買(mǎi)賣(mài)合同難以繼續(xù)履行，房地產(chǎn)公司因雙方協(xié)商解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同而向購(gòu)房人支付違約金，購(gòu)房人應(yīng)按照“其他所得”應(yīng)稅項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人取得解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同違約金征收個(gè)人所得稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函〔2006〕865號(hào)）同時(shí)還規(guī)定，購(gòu)房人應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅稅款由支付違約金的房地產(chǎn)公司代扣代繳。
據(jù)此，購(gòu)房人如果取得“因房地產(chǎn)公司原因造成無(wú)法辦妥銀行按揭后解除購(gòu)房合同而支付的違約金”，屬于個(gè)人所得稅應(yīng)稅項(xiàng)目中的“其他所得”項(xiàng)目，應(yīng)由支付違約金的房地產(chǎn)公司按20%的稅率代扣代繳個(gè)所得稅。
您的位置：