您的位置：企業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) > 管理學(xué)堂 > 資本財(cái)務(wù) > 房地產(chǎn)企業(yè)“拆一還一”模式 掌握5個(gè)關(guān)鍵點(diǎn) 來(lái)源：中國(guó)稅務(wù)報(bào) 作者：鐘斐、高其斌
某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為增值稅一般納稅人，通過(guò)競(jìng)拍取得10000平方米需拆遷安置的土地使用權(quán)，用于開發(fā)某項(xiàng)目（新項(xiàng)目），規(guī)劃總可售建筑面積 24000平方米，其中12000平方米用于拆遷安置。拆遷人和被拆遷人按照規(guī)定，分別計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和安置房的價(jià)格，結(jié)算產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)。按照拆遷安置協(xié)議：安置房“拆一還一”面積部分按4000元/平方米出售；拆遷還原戶超面積按6000元/平方米出售，安置房銷售收入共計(jì)5200萬(wàn)元（含稅）。次年完工交付。被拆遷房屋的補(bǔ)償金額共計(jì)6000萬(wàn)元。結(jié)算產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)時(shí)，收到補(bǔ)價(jià)500萬(wàn)元，支付補(bǔ)價(jià)1300萬(wàn)元。假定，其他房產(chǎn)尚未銷售，同類非安置房市場(chǎng)賣價(jià)為8000元/平方米。
房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)處理
1.簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議結(jié)算產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)（單位：萬(wàn)元，下同）
借：開發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 6000
銀行存款 500（收到補(bǔ)價(jià)）
貸：應(yīng)付賬款 4700
預(yù)收賬款 500（收到補(bǔ)價(jià)）
銀行存款 1300（支付補(bǔ)價(jià)）
2.完工交付
借：應(yīng)付賬款 4700
預(yù)收賬款 500
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 4684.68
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額） 515.32
拆遷補(bǔ)償費(fèi)可從銷售額中扣除
《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融、房地產(chǎn)開發(fā)教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕140號(hào)）第七條明確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人一般計(jì)稅方法下，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目在納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)，企業(yè)支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)可作為土地價(jià)款按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）規(guī)定的差額計(jì)稅方法計(jì)算并從銷售額中扣除。
眾所周知，土地所有者出讓土地使用權(quán)，免征增值稅。就免稅而言，增值稅差額納稅的目的在于：避免在上一環(huán)節(jié)免征的增值稅的在下一環(huán)節(jié)補(bǔ)征。但差額納稅必需取得合法有效的抵扣憑證，以證明其真實(shí)性。
合法有效憑證的判定
對(duì)于合法有效憑證判定問(wèn)題，原則上按照《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件2《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》第一條第（三）款第11項(xiàng)的規(guī)定來(lái)判定。
財(cái)稅〔2016〕140號(hào)文件發(fā)布后，合法有效憑證中增加了財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件2規(guī)定的“國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證”，即納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。因此，向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，提供上述拆遷補(bǔ)償費(fèi)用材料能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的，也可以作為合法有效憑證進(jìn)行差額扣除。
如果案例中支付的被拆遷房屋的補(bǔ)償金額6000萬(wàn)元相關(guān)憑證關(guān)符合上述條件。
當(dāng)期允許扣除的拆遷補(bǔ)償費(fèi)＝（12000÷24000）×6000＝3000（萬(wàn)元）。
可抵減的銷項(xiàng)稅額（拆遷補(bǔ)償費(fèi)）＝3000÷（1＋11%）×11%＝297.30（萬(wàn)元）。
會(huì)計(jì)處理為：
借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額抵減） 297.30
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 297.30
安置房?jī)r(jià)格明顯偏低是否應(yīng)作納稅調(diào)整
拆遷補(bǔ)償費(fèi)用扣除銜接
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地價(jià)款扣除時(shí)間等增值稅征管問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第86號(hào)）第一條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價(jià)款，以及向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，按照財(cái)稅〔2016〕140號(hào)文件第七條和第八條規(guī)定，允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除但未扣除的，從2016年12月（稅款所屬期）起按照現(xiàn)行規(guī)定計(jì)算扣除。而財(cái)稅〔2016〕140號(hào)文件除第十七條規(guī)定的政策外，其他條款均自2016年5月1日起執(zhí)行。因此，2016年5月1日~2016年11月30日，房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房已發(fā)生增值稅納稅義務(wù)，而允許扣除的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用未扣除的，可按照國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)第四條和第五條規(guī)定的公式計(jì)算可抵減的銷項(xiàng)稅額，并于2016年12月一次性計(jì)入即可。
附：近期房地產(chǎn)建筑企業(yè)財(cái)稅課程安排
8月31-9月1日 深圳：增值稅嚴(yán)征管體制下房地產(chǎn)企業(yè)全盤財(cái)稅核算再造與實(shí)務(wù)操作應(yīng)用研討會(huì)
9月2-3日 長(zhǎng)春：增值稅模式下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全程各個(gè)不同階段稅收風(fēng)險(xiǎn)管控籌劃新思路及涉稅業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)核算
9月2-3日 青島：金稅三期嚴(yán)監(jiān)控下的房地產(chǎn)企業(yè)三大核心稅種高發(fā)涉稅風(fēng)險(xiǎn)破解
9月15-16日 成都：“互聯(lián)網(wǎng)+稅務(wù)”時(shí)代暨增值稅模式下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全程各階段稅收風(fēng)險(xiǎn)管控籌劃新思路研討會(huì)
9月22-23日 南京：增值稅時(shí)代土地增值稅清算實(shí)務(wù)技巧暨成本分?jǐn)?/STRONG>
