摘要：全面“營改增”試點已經(jīng)推行兩個月，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，“營改增”帶來的考驗遠沒有結(jié)束，本文總結(jié)了房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”過程中的挑戰(zhàn)及行業(yè)通用解決方案。具體包括房地產(chǎn)業(yè)務(wù)計稅方法、銷售收入價稅分離、大額進項采購管理、銷項開票和員工報銷管理五大方面。
一、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)計稅方法
房地產(chǎn)“營改增”征稅范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項目繼續(xù)開發(fā)，以自己的名義立項銷售。房地產(chǎn)稅率按照不同納稅人分為如下幾種情況：一般納稅人銷售、出租不動產(chǎn)適用11%的稅率；一般納稅人采用簡易計稅方法的適用5%的征收率；小規(guī)模納稅人按照簡易征收方法，適用5%的征收率；預(yù)收款方式銷售按照銷售額的3%向房地產(chǎn)項目所在地稅務(wù)局預(yù)征稅款。另外，對于開工日期在2016年4月30日之前的老項目存在過濾期政策，可以選擇按照簡易征收方法繳納增值稅，選定之后36個月之內(nèi)不得更改。
房地產(chǎn)相關(guān)征稅方法和稅率可以參考如下表格：
房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)復(fù)雜，增值稅計稅方法將影響財務(wù)核算、稅務(wù)合規(guī)，一套好的增值稅管理方案將不單能節(jié)省財務(wù)人員工作量、降低稅務(wù)風(fēng)險，還將在一定程度下為企業(yè)規(guī)避稅金流失。
二、銷售收入價稅分離
由于營業(yè)稅和增值稅存在本質(zhì)上的區(qū)別，增值稅作為價外稅，“營改增”之后財務(wù)報表上的收入項將只披露不含稅收入。因此，價稅分離的及時性和準(zhǔn)確性將直接影響房地產(chǎn)企業(yè)收入的準(zhǔn)確性。
價稅分離“難點”之一：價稅分離的主要難點在于房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前采用的業(yè)務(wù)系統(tǒng)或財務(wù)管理軟件，都是基于營業(yè)稅為基礎(chǔ)設(shè)計的，對現(xiàn)有系統(tǒng)進行改造存在很大困難，也可能會影響到員工績效考核等其他業(yè)務(wù)流程。
價稅分離“難點”之二：房地產(chǎn)業(yè)務(wù)復(fù)雜，存在銷售和租賃兩種模式，前一種模式存在收入確認時點不明確，后一種模式存在實際收入按月或按季分攤的問題。只有做到系統(tǒng)自動價稅分離才能滿足及時報稅，按時開票的需求。
通過外置的增值稅管理解決方案實現(xiàn)價稅分離，可以最小化企業(yè)管理軟件的調(diào)整幅度，甚至做到不改動原有系統(tǒng)流程，通過增值稅管理解決方案實現(xiàn)全流程管理。【加微信：13718601312關(guān)注更多精彩內(nèi)容】
三、銷項開具
對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，銷售和租賃可能面對企業(yè)和個人兩種情況，如何加強內(nèi)控，避免虛開發(fā)票、開錯發(fā)票成為房地產(chǎn)企業(yè)需要重點考慮的問題。增值稅管理解決方案支持設(shè)定開票審批流，控制前端部門的開票申請；通過UKEY鎖定的方式嚴格控制手工開票，確保所有開票環(huán)節(jié)都通過系統(tǒng)監(jiān)管；通過稅控接口，實現(xiàn)全自動開票，確保開票數(shù)據(jù)不落地、不被更改。
四、大額進項采購管理
房地產(chǎn)企業(yè)進項管理有其特殊性，自建項目涉及到大量的材料和人工采購，如何有效管理數(shù)量和金額巨大的增值稅進項發(fā)票將是財務(wù)部門最重要的工作。
進項管理難點之一：根據(jù)增值稅管理“三流合一”的要求（即合同流，發(fā)票流、資金流合一），企業(yè)在進項管理的時候必須做到合同、票、款抬頭一致。但是，建安行業(yè)的一些公司規(guī)模較小或者資質(zhì)不健全，就難以開具符合要求的增值稅可抵扣進項發(fā)票。另外一方面，采購訂單按照項目進度出現(xiàn)多次付款和開票的情況也需要財務(wù)部門建立手工臺賬。對于企業(yè)來說，一方面需要審核供應(yīng)商資質(zhì)做到可抵盡抵。另一方面，自身的進項發(fā)票管理也會面臨巨大挑戰(zhàn)。
進項管理難點之二：由于房地產(chǎn)行業(yè)存在過渡政策，新老項目可能會選擇不同的計稅方式，還需要將進項發(fā)票分項目管理，以免錯繳、漏繳稅款。通過增值稅管理解決方案，不僅可以幫助企業(yè)實現(xiàn)批量認證。還可以通過設(shè)置字段關(guān)鍵字實現(xiàn)自動標(biāo)記進項發(fā)票對應(yīng)的業(yè)務(wù)類型，幫助企業(yè)自動填報增值稅納稅申報表，確保進項管理依法合規(guī)。
五、員工報銷
員工報銷是營改增企業(yè)普遍要面對的問題，如何優(yōu)化現(xiàn)有的員工報銷流程，加強增值稅專用發(fā)票管理將是企業(yè)增加進項抵扣，降低稅負的重要手段。大型房地產(chǎn)企業(yè)一般會由總公司或分公司集中處理員工報銷，報銷票據(jù)需要通過傳真或郵寄進行傳遞，工作量和管理成本居高不下。
通過增值稅管理解決方案的影像共享管理模塊，可以輕松實現(xiàn)多點掃描、影像共享，自動化完成發(fā)票與報銷單的核對匹配，核對通過之后實現(xiàn)自動付款和記賬的功能。提升稅務(wù)管理績效，加速員工報銷處理流程。
除了以上提到的房地產(chǎn)企業(yè)在涉稅業(yè)務(wù)處理中的一些典型問題，稅務(wù)合規(guī)對企業(yè)也是至關(guān)重要一環(huán)。相比較營業(yè)稅而言，增值稅的會計核算和稅務(wù)管理工作更為細致和復(fù)雜，尤其是發(fā)票管理的風(fēng)險比營業(yè)稅更大。因此，建立一套增值稅管理規(guī)范和增值稅操作指引，通過系統(tǒng)化的手段對相關(guān)風(fēng)險進行積極防控，這對于房地產(chǎn)企業(yè)而言有其必要性。
尤其是近期國地稅陸續(xù)出臺了多個稅務(wù)稽查政策文件，規(guī)模大、跨區(qū)域、納稅多的企業(yè)都是稅務(wù)稽查的重點抽查對象。“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)需確保不因稅制變化而產(chǎn)生各類稅收不遵從風(fēng)險。與營業(yè)稅相對簡化的管理制度相比，增值稅的稅務(wù)管理上更加嚴格。在日常事項、納稅申報、專用發(fā)票方面，稅務(wù)機關(guān)的管理上的要求都更為復(fù)雜。房地產(chǎn)業(yè)需重點關(guān)注收入確認、進項抵扣及發(fā)票管理風(fēng)險，制定有效的稅務(wù)內(nèi)控制度，規(guī)劃合理的稅務(wù)流程管理，使用穩(wěn)定的稅務(wù)管理軟件，確保合規(guī)遵從。
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