1、由于開發(fā)間接費用允許加計扣除，一些房地產(chǎn)企業(yè)將應(yīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)費用的工資、銷售費用等計入開發(fā)間接費用，擴大加計扣除金額，如何來確認開發(fā)間接費用列支的真實性。
鑒別方法：開發(fā)間接費用是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、辦公費、勞動保護費等。為防止企業(yè)將應(yīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)費用的工資、銷售費用等計入開發(fā)間接費用，可以責令企業(yè)提供開發(fā)間接費用明細項目及金額，將相近的項目進行比較后，從中甄別出那些應(yīng)列入房地產(chǎn)開發(fā)費用中的支出，并進行相應(yīng)的調(diào)整。比如，企業(yè)管理人員的工資應(yīng)列入管理費用。
2、企業(yè)在項目開發(fā)建設(shè)階段發(fā)生的利息支出，按財務(wù)會計規(guī)定進行了資本化，計入了房地產(chǎn)開發(fā)成本，在土地增值稅清算時，是否需要進行調(diào)整。
鑒別方法：按照會計制度規(guī)定和企業(yè)所得稅法規(guī)定，企業(yè)借款利息支出，在開發(fā)產(chǎn)品完工之前，應(yīng)該實行資本化處理計入開發(fā)產(chǎn)品成本。但土地增值稅法規(guī)定，利息費用要單獨計算，不計入開發(fā)成本，更不得計入加計扣除基數(shù)，所以應(yīng)將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至房地產(chǎn)開發(fā)費用。
3、利息費用的扣除有二種方式：一種是據(jù)實扣除，一種是按“取得土地使用權(quán)支付金額”和“房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的5%比例扣除。如何把握利息費用扣除的可選擇性。
鑒別方法：據(jù)實扣除是在滿足“凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的”的前提條件下的。在清算時嚴格按照該前提條件來審核。
（1）企業(yè)全部使用自有資金，沒有利息支出的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。
（2）企業(yè)不是向金融機構(gòu)借款的，不能提供金融機構(gòu)證明的，不論其實際發(fā)生利息費用是否低于5%的固定比率，其房地產(chǎn)開發(fā)費用都按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。
（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。
其他扣除的鑒別方法
1、房地產(chǎn)企業(yè)在計算扣除額時，將印花稅作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”進行扣除，是否需進行調(diào)整。
鑒別方法：房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅，已列入企業(yè)的管理費用進行扣除，所以不應(yīng)再計入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”進行扣除，應(yīng)作調(diào)整，否則會造成印花稅的重復(fù)扣除。
2、在土地增值稅清算時，企業(yè)將各類代收費用一律作為扣除項目扣除，并進行20%加計扣除，應(yīng)如何鑒別調(diào)整。
鑒別方法：對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅，在計算扣除項目金額時，代收費用可以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)。如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計算增值額對，代收費用不允許在收入中扣除。按照上述原則對企業(yè)代收費用的核算情況進行審核，并對企業(yè)土地增值稅清算的扣除項目作相應(yīng)調(diào)整。
3、納稅人混淆代收費用與政府行政性收費。
鑒別方法：在審核時，注重區(qū)分政府行政性收費與政府代收費。政府行政性收費包括在辦理各類許可證照過程中繳納的各項費用。要注意收集相關(guān)許可證照的復(fù)印件，為后續(xù)工作提供資料。據(jù)目前了解情況，企業(yè)代收費用主要是指代收房屋維修基金和代收購房者繳納的契稅。
4、房地產(chǎn)企業(yè)在同一時間不同地區(qū)有幾個開發(fā)項目，或者同一地區(qū)幾個項目滾動開發(fā)，成片開發(fā)，合作開發(fā)等，如何確定清算單位。
鑒別方法：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。清算時，以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。因房地產(chǎn)項目或分期項目由發(fā)改委、經(jīng)發(fā)局審批立項的，重點審核發(fā)改委（計委）、經(jīng)發(fā)局的立項批文。
5、房地產(chǎn)開發(fā)項目未全部竣工完成銷售的，但有部分出租自用，是否可進行清算。
鑒別方法：已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的，可由主管稅務(wù)機關(guān)要求進行土地增值稅清算。
具體鑒別時，包括二種情況：一種是已轉(zhuǎn)讓建筑面積占比在85%以上的，無論出租自用占比多少，均可以要求納稅人進行清算；另一種是雖然已轉(zhuǎn)讓建筑面積占比未達到85%，但是未轉(zhuǎn)讓部分全部用于出租或自用的，可要求納稅人進行清算。即對已轉(zhuǎn)讓建筑面積占比未達到85%的，若有部分出租或自用，存在部分空置，不建議要求納稅人進行清算。
6、同一個房地產(chǎn)項目，取得多張銷售（預(yù)售）許可證，有的滿三年，有的未滿三年，如何確定是否達到土地增值稅清算條件。
鑒別方法：房地產(chǎn)項目符合“取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的”情形的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。重點審核：一是該房地產(chǎn)項目是否完全銷售完畢，如全部銷售完成，該項目必須要進行土地增值稅清算；二是該項目未全部銷售完結(jié)的，查驗其最后一張預(yù)售證是否滿三年，如已滿三年的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求進行清算。
7、條例規(guī)定“納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅”，該普通標準住宅如何鑒別和掌握。
鑒別方法：“普通標準住宅”的認定，可在各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)[2005]26號）制定的“普通標準住宅”的范圍內(nèi)從嚴掌握。我省“普通標準住宅”，暫定為按當?shù)卣块T規(guī)定和建筑標準建造，按商品房住宅價格管理的要求實行國家定價或限價，為安排住房困難戶、解決中低檔收入者住房而建造的經(jīng)濟適用房、微利房、解困解危房、拆遷安置住房、落實私改房等。 鑒別時注意五個方面：一是政府指定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，二是限定的建筑標準，三是限定的住宅價格，四是限定的購房對象，五是限定的房屋類型。
8、企業(yè)滾動開發(fā)房地產(chǎn)的，在土地增值稅清算時，扣除項目如何分攤計算。
鑒別方法：審核清算項目是否符合清算單位的條件規(guī)定，尤其關(guān)注分期開發(fā)項目。計算扣除項目分攤時，取得土地使用權(quán)所支付的金額，按清算項目土地面積占總土地面積的比例確定扣除；房地產(chǎn)開發(fā)成本（含公共配套設(shè)施的成本費用），按清算項目建筑面積占總建筑面積的比例進行分攤扣除。
附：近期房地產(chǎn)建筑企業(yè)財稅課程安排
8月31-9月1日 深圳：增值稅嚴征管體制下房地產(chǎn)企業(yè)全盤財稅核算再造與實務(wù)操作應(yīng)用研討會
9月2-3日 長春：增值稅模式下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全程各個不同階段稅收風險管控籌劃新思路及涉稅業(yè)務(wù)會計核算
9月2-3日 青島：金稅三期嚴監(jiān)控下的房地產(chǎn)企業(yè)三大核心稅種高發(fā)涉稅風險破解
9月15-16日 成都：“互聯(lián)網(wǎng)+稅務(wù)”時代暨增值稅模式下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全程各階段稅收風險管控籌劃新思路研討會
9月22-23日 南京：增值稅時代土地增值稅清算實務(wù)技巧暨成本分攤
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