河北省國家稅務(wù)局
第一章總則
第一條為加強房地產(chǎn)行業(yè)增值稅管理，防范稅收風險，堵塞稅收漏洞，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及實施細則、《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》及實施細則、《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改增值稅的通知》（財稅【2016】36號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）和相關(guān)稅收法律、法規(guī)、政策，制定《河北省國家稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)增值稅管理工作指引》（試行）（以下簡稱《工作指引》）。
第二條本《工作指引》是對房地產(chǎn)業(yè)稅收管理各個環(huán)節(jié)業(yè)務(wù)操作和風險防控做出的具體規(guī)定，包括總則、項目管理、發(fā)票管理、申報征收、日常管理、預(yù)警監(jiān)控、附則七個部分。
第三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用本《工作指引》。
自行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項銷售的，屬于本辦法規(guī)定的銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。
第二章項目管理
第四條 房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動。
項目管理是指各級國稅機關(guān)采用信息化技術(shù)手段，以具體的房地產(chǎn)開發(fā)項目為管理對象，對房地產(chǎn)項目有關(guān)合同、土地出讓金、開發(fā)、銷售、發(fā)票開具、預(yù)繳稅款、申報征收等信息實施有效監(jiān)控管理。具體包括項目信息管理和項目登記管理。
第五條 房地產(chǎn)老項目是指：
（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目；
（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。
第一節(jié)項目信息管理
第六條 第三方信息，包括稅務(wù)機關(guān)從發(fā)改委、住建、規(guī)劃等部門取得的房地產(chǎn)項目信息。
第七條 內(nèi)部信息，包括金稅三期稅收管理系統(tǒng)、增值稅發(fā)票管理新系統(tǒng)等系統(tǒng)中的企業(yè)基本信息、申報信息、發(fā)票信息等相關(guān)信息。
第八條 房地產(chǎn)項目信息，包括房地產(chǎn)項目名稱、地址、土地、建筑面積、開工日期、竣工日期、銷售進度、樓牌號等相關(guān)信息。
第二節(jié)項目登記管理
第九條項目登記
（一）納稅人進行房地產(chǎn)開發(fā)，自項目立項之日起30日內(nèi)應(yīng)持下列資料向房地產(chǎn)項目所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行房地產(chǎn)開發(fā)項目備案。
1．《房地產(chǎn)開發(fā)項目情況備案表》（附表1）；
2．不動產(chǎn)項目審批立項文件復(fù)印件（加蓋公章）；
3．《國有土地使用證》復(fù)印件（加蓋公章）；
4．《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》復(fù)印件（加蓋公章）；
5．《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》復(fù)印件（加蓋公章）；
6.《建設(shè)工程施工許可證》復(fù)印件（加蓋公章）；
7. 《商品房銷售（預(yù)售）許可證》復(fù)印件（加蓋公章）；
（二）主管稅務(wù)機關(guān)收到納稅人報送的備案資料后，將資料留存，建立分戶檔案。如上述資料尚未完全取得，應(yīng)對其已取得的資料進行備案，同時，告知納稅人在其他資料取得30日內(nèi)須向稅務(wù)機關(guān)進行補充備案。
（三）對于2016年4月30日前開工的老項目，納稅人應(yīng)將項目情況填報《房地產(chǎn)老項目備案表》（附表2），并于本指引執(zhí)行之日起30日內(nèi)報送至主管稅務(wù)機關(guān)備案。
第十條納稅人項目備案內(nèi)容發(fā)生變化時，應(yīng)在30日內(nèi)填寫《房地產(chǎn)開發(fā)項目情況變更備案表》（附表3），同時將有關(guān)證件、資料向項目所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理項目變更備案。
第十一條項目銷售進度管理
（一）納稅人辦理項目登記后，應(yīng)在第一筆預(yù)繳稅款后，按季報送《房地產(chǎn)銷售進度采集表》（附表6）。
第十二條商品房樓牌號管理
（一）已辦理房地產(chǎn)開發(fā)項目登記的納稅人在取得樓牌號信息后30天內(nèi)，通過書面資料將所有樓牌號向主管稅務(wù)機關(guān)報送《房地產(chǎn)樓牌號報告表》（附表5）。
（二）主管稅務(wù)機關(guān)收到納稅人報送的《房地產(chǎn)樓牌號報告表》，經(jīng)審核確認歸檔。
納稅人樓牌號信息發(fā)生變化的，應(yīng)到主管稅務(wù)機關(guān)變更備案信息。
第十三條項目注銷
（一）納稅人申請
房地產(chǎn)項目銷售完畢且繳清稅款之日起30日內(nèi)，向項目所在地主管稅務(wù)機關(guān)申請辦理項目注銷。
（二）主管稅務(wù)機關(guān)受理
對申請辦理項目注銷的納稅人，發(fā)放《房地產(chǎn)開發(fā)項目注銷申請表》（附表4），要求其如實填報并提供有關(guān)資料。
第三章發(fā)票管理
第十四條一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)自行開具增值稅發(fā)票。向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，不得開具增值稅專用發(fā)票。
小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)自行開具增值稅普通發(fā)票。購買方需要增值稅專用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人可向主管國稅機關(guān)申請代開。向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，不得申請代開增值稅專用發(fā)票。
第十五條 納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可于2016年12月31日前開具增值稅普通發(fā)票，開具發(fā)票時應(yīng)選取代碼603“已申報繳納營業(yè)稅未開票補開票”， 發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”，不得開具專用發(fā)票。同時，應(yīng)將繳納營業(yè)稅的完稅憑證留存?zhèn)洳椤?/P>
第十六條 納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，自行開具或者稅務(wù)機關(guān)代開增值稅發(fā)票時，應(yīng)在發(fā)票“貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)名稱”欄填寫不動產(chǎn)名稱及房屋產(chǎn)權(quán)證書號碼（無房屋產(chǎn)權(quán)證書的可不填寫），“單位”欄填寫面積單位，備注欄注明不動產(chǎn)的詳細地址。
第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時，未達到納稅義務(wù)發(fā)生時間，應(yīng)按照銷售額的3%預(yù)繳增值稅，填報《增值稅預(yù)繳稅款表》。如購買方需開具發(fā)票的，應(yīng)選取代碼602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預(yù)收款”開具普通發(fā)票，發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”，不得開具專用發(fā)票。
第十八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，已開具營業(yè)稅發(fā)票的，2016年5月1日以后由于確權(quán)面積差、銷售折扣等原因需要開具紅字發(fā)票的，可以開具紅字增值稅普通發(fā)票。開具時應(yīng)在備注欄內(nèi)注明紅字發(fā)票對應(yīng)原開具的營業(yè)稅發(fā)票的代碼、號碼及開具原因。
納稅申報時，紅字增值稅普通發(fā)票負數(shù)金額在申報表如實填報的同時，在無票收入欄次填報相同的正數(shù)銷售額。
第十九條2016年5月1日之后，納稅人發(fā)現(xiàn)原營業(yè)稅發(fā)票開具錯誤，需要開具紅字發(fā)票的，可于2016年12月31日之前開具紅字增值稅普通發(fā)票（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的不動產(chǎn)不受此時間限制），同時開具藍字增值稅普通發(fā)票。
紅字發(fā)票開具時應(yīng)在備注欄內(nèi)注明對應(yīng)原開具的營業(yè)稅發(fā)票的代碼、號碼及開具原因。藍字發(fā)票開具時應(yīng)在備注欄注明對應(yīng)原開具的營業(yè)稅發(fā)票的代碼、號碼，紅字增值稅發(fā)票的代碼、號碼及開具原因。
第四章申報征收
第一節(jié)申報管理
第二十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天，先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。
未開具發(fā)票的，以房產(chǎn)買賣合同上約定的交房時間為納稅義務(wù)發(fā)生時間；若實際交房時間早于合同約定時間的，以實際交付時間納稅義務(wù)發(fā)生時間。
第二十一條一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期向主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅留抵稅額不能抵減預(yù)繳稅款。
一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法的，應(yīng)按照納稅義務(wù)發(fā)生時間，按當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用簡易計稅方法的，以及小規(guī)模納稅人應(yīng)按照納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
第二十二條小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期或主管國稅機關(guān)核定的納稅期限向主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款。
小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)按照納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
第二節(jié)征收管理
第二十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：
銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）
在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除的土地價款，應(yīng)當取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（印）制的財政票據(jù)
第二十四條當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：
當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款
當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。
房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。
支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。一般納稅人應(yīng)建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。
第二十五條一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅。
一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應(yīng)的土地價款。
第二十六條一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%
適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。
第二十七條一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)模”為依據(jù)進行劃分。
不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額×（簡易計稅、免稅房地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)模÷房地產(chǎn)項目總建設(shè)規(guī)模）
第二十八條跨縣（市、區(qū)）開發(fā)房產(chǎn)，未在項目所在地辦理稅務(wù)登記的，應(yīng)當按照3%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。
第五章日常管理
第二十九條建立涉稅信息傳遞機制，掌握房地產(chǎn)企業(yè)的第一手基礎(chǔ)信息資料。
（一）依托綜合治稅平臺，建立與規(guī)劃、土地、住建等部門定期信息交換制度，掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的立項、開工日期、預(yù)計完工日期、建筑面積、銷售進度情況、已交付產(chǎn)權(quán)情況等各種信息，力求通過信息交換和分析比對，最大限度地掌握有關(guān)涉稅信息。
（二）加強企業(yè)借款信息的監(jiān)控。通過核實往來賬目，對借款方進行核實，核實其是否已按規(guī)定繳納增值稅。
第三十條主管稅務(wù)機關(guān)定期到企業(yè)開展納稅輔導(dǎo)工作，掌握企業(yè)的開發(fā)項目、公共配套的規(guī)劃、完工情況及預(yù)售情況等。
（一）對法定代表人、財務(wù)主管、工程預(yù)算等人員進行輔導(dǎo)，及時掌握企業(yè)的經(jīng)營情況。
（二）查看企業(yè)賬冊、憑證等財務(wù)資料，重點是銀行賬號、預(yù)售證、竣工驗收證及交付使用情況等。
（三）掌握樓盤銷售的進度，加強對售樓情況的監(jiān)控，主管稅務(wù)機關(guān)收到《房地產(chǎn)銷售進度采集表》后，要與房產(chǎn)部門備案信息、申報征收信息進行比對，了解整個項目的建筑總面積、已售數(shù)量、最低售價、預(yù)付款比例等內(nèi)容。發(fā)現(xiàn)異常的及時給予企業(yè)預(yù)警提示，區(qū)別不同情況開展實地核查或者進行納稅評估。
在核實企業(yè)銷售進度的同時，應(yīng)監(jiān)控承建單位經(jīng)營情況，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)施工進度等情況對建筑企業(yè)外管證報驗、稅款繳納（預(yù)繳）情況進行核實，發(fā)現(xiàn)異常的及時給予企業(yè)預(yù)警提示，區(qū)別不同情況開展實地核查或者進行納稅評估。
（四）主管稅務(wù)機關(guān)根據(jù)第三方信息確認納稅人已經(jīng)取得預(yù)收款，未按規(guī)定進行預(yù)繳稅款的，應(yīng)責成納稅人進行預(yù)繳申報，同時，告知納稅人按季報送《房地產(chǎn)銷售進度采集表》。
（五）了解企業(yè)的進項取得與工程預(yù)算,重點核實設(shè)計費、綠化費、咨詢費、廣告費、主要原等內(nèi)容與預(yù)算是否匹配。
第三十一條 加強企業(yè)項目注銷管理，主管稅務(wù)機關(guān)收到納稅人報送的《房地產(chǎn)開發(fā)項目注銷申請表》后7日內(nèi)，對下列內(nèi)容實地核查。
（一）該開發(fā)項目銷售總體進度是否達到100%；
（二）銷售的房產(chǎn)是否全部開具發(fā)票；
（三）所有稅款是否全部結(jié)清。
核查結(jié)束后，對核實結(jié)果正常的，同意企業(yè)進行項目注銷。發(fā)現(xiàn)疑點的，進行納稅評估；符合稽查立案條件的，移交稽查部門查處。
日常管理中常見涉稅問題及核查方法見附件1。
第六章預(yù)警監(jiān)控
第三十二條稅源管理部門應(yīng)當充分利用第三方信息、企業(yè)招標信息及預(yù)、決算信息、金三系統(tǒng)、進銷項系統(tǒng)、增值稅發(fā)票管理新系統(tǒng)等強化分析監(jiān)控。從行業(yè)稅負、進項指標、銷售收入指標等方面加強預(yù)警監(jiān)控，對出現(xiàn)異常情況的，及時進行核查、評估。
（一）行業(yè)增值稅稅負指標
增值稅稅負率=實繳增值稅總額/主營業(yè)務(wù)收入×100%，增值稅稅負率預(yù)警值設(shè)為4%,評估期測算企業(yè)增值稅稅負率，與預(yù)警值進行對比，如與預(yù)警值有較大偏差可能存在不計或少計收入、多列成本費用、虛抵進項等問題。
（二）進項指標
進項監(jiān)控應(yīng)在項目完工后進行。審查施工合同和預(yù)（決）算書，核對工程內(nèi)容，參照審計事務(wù)所出具的審計報告，對決算超出預(yù)算價格過高的項目，重點審查單項合同、補充協(xié)議的真實性。將企業(yè)認證抵扣的進項通過與企業(yè)標書及預(yù)、決算報告進行對比，核實其進項抵扣是否合理。
1.核實企業(yè)鋼筋、混凝土等主要原材料耗用，如其實耗超過上述預(yù)算所列標準10%（含）以上的，核實其是否存在虛抵進項的問題。
2.核實企業(yè)廣告、咨詢、鑒證、設(shè)計費等進項金額，如其超過預(yù)算標準10%（含）以上的，應(yīng)通過企業(yè)及與其提供服務(wù)的單位的合同、資金往來等資料核實其業(yè)務(wù)真實性，核實其是否有虛抵問題。
3.建筑施工費用。通過核實建筑合同，企業(yè)與承建單位資金往來等資料與標書，預(yù)、決算報告進行對比，核實其業(yè)務(wù)真實性。
4.綠化等輔助工程進項金額。通過企業(yè)標書中所列綠化等輔助工程標準，結(jié)合企業(yè)預(yù)、決算報告，核實其輔助工程金額是否合理。
（三）銷售收入指標
根據(jù)企業(yè)項目信息資料、第三方信息并結(jié)合其申報數(shù)據(jù)，核實其銷售收入是否真實。
1.將自行開發(fā)的產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和其他個人的非貨幣性資產(chǎn)等應(yīng)視同銷售，核實企業(yè)是否存在上述行為但未計收入。
2.根據(jù)相關(guān)信息，核實項目涉及的不需要辦理產(chǎn)權(quán)登記的停車位、地下室等公共配套設(shè)施情況，核實其上述設(shè)施是否對外出售但未計收入。
3.對比企業(yè)同一時期發(fā)票開具情況，核實有無售房價格明顯偏低的情況。
第七章附則
第三十三條納稅人有下列行為之一的，稅務(wù)機關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十二條規(guī)定處理。
（一）未按規(guī)定期限和要求辦理項目申報的；
（二）未按規(guī)定期限報送稅務(wù)機關(guān)要求報送的納稅資料（含電子資料）的。
第三十四條其他未盡事宜，按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第三十五條本指引自2016年11月1日起實行。
附件1、常見涉稅問題及核查方法
對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的核查，應(yīng)以已完工或階段性完工的開發(fā)項目為重點，從立項、開發(fā)、竣工、銷售四個環(huán)節(jié)入手，針對疑點調(diào)取臺賬、銷售合同、行政審批文書和證書、招投標合同、施工預(yù)決算書、監(jiān)理記錄等資料，與詢問調(diào)查、賬內(nèi)核查與外部核查相結(jié)合的方法，審核項目的收入和成本費用支出的真實性和準確性。
（一）計稅收入類
1．銷售產(chǎn)品收取的價款和價外費用未及時入賬
（1）問題描述
①收取的售房款長期滯留在銷售部門，未按規(guī)定入賬。
②采取委托銷售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，部分售房款由中介服務(wù)機構(gòu)收取并開具發(fā)票或收據(jù)，開發(fā)企業(yè)隱匿收入。或者采取包銷方式下，未按包銷合約定的收款時間、金額確認收入申報納稅。
③將售房款分解為兩部分，一部分記入賬內(nèi)，另一部分記入賬外。銷售閣樓、停車位、地下室以及精裝房裝修部分單獨開具收款收據(jù)，取得的收入未按規(guī)定入賬。
④私改規(guī)劃增加銷售面積，隱匿增加面積部分的收入。私建違建閣樓、車庫、倉庫，對外銷售使用權(quán)開具收款收據(jù)，隱匿收入未申報納稅。
⑤以手續(xù)費、基金、集資費、配套費、代收款項、代墊款項等名義向購房者收取的有線電視、電話、寬帶網(wǎng)絡(luò)、一戶一表、空調(diào)設(shè)備、防盜門、可視門鈴、房屋裝修等各種性質(zhì)的價外收費，客戶放棄的購房定金、沒收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入、取得的政府獎勵收入等未按規(guī)定申報納稅。
⑥無正當理由，以明顯偏低價格將商品房銷售給本公司股東及相關(guān)聯(lián)企業(yè)及個人未確認收入申報納稅。
⑦開發(fā)的會所等產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)給物業(yè)，未按開發(fā)產(chǎn)品進行稅務(wù)處理，或者將未需要辦理房產(chǎn)證的停車位、地下室等公共配套設(shè)備對外出售未計收入申報納稅。
⑧將未售出的房屋、商鋪、車位出租，取得的租金收入未計或少計收入未申報納稅。或者發(fā)生售后返租業(yè)務(wù)，以沖減租金后實際收取的款項作為收入，沖減的租金未計收入申報納稅。
⑨從事小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)的單位和個人，不進行納稅申報。一些村民小組和個人從事房地產(chǎn)開發(fā)，他們既不辦理稅務(wù)登記手續(xù)，也不向稅務(wù)機關(guān)申報應(yīng)繳的各項稅款。
（2）主要核查方法
①實地察看、了解樓盤開發(fā)、銷售情況，核對房源銷售平面圖，調(diào)查、詢問閣樓、停車位、地下室是否單獨作價出售，掌握住宅、閣樓、停車位、地下室的銷售狀況。
②調(diào)取售樓處資料，收集臺賬、銷售合同、銷售發(fā)票、收款收據(jù)等紙質(zhì)資料以及銷售合同統(tǒng)計數(shù)據(jù)、預(yù)售房款統(tǒng)計數(shù)據(jù)、售房發(fā)票記錄等電子文檔，統(tǒng)計已售面積及銷售金額。查看物業(yè)公司入住通知單，核對銷售數(shù)據(jù)的真實性。將確認的已售面積及銷售金額與“預(yù)收賬款”、“主營業(yè)務(wù)收入”賬戶及納稅申報表進行核對,檢查企業(yè)收取的銷售款是否全部入賬并申報納稅。
③調(diào)取開發(fā)企業(yè)與中介服務(wù)機構(gòu)簽訂的代理銷售合同、協(xié)議，根據(jù)計提的銷售傭金金額和比例反向計算銷售額，與申報的預(yù)售收入和銷售收入比對，尋找差異，并對照檢查中介服務(wù)機構(gòu)的銷售明細表，檢查有無分解開票，隱瞞銷售收入問題。
④將《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中開發(fā)項目的建筑面積、容積率、可銷售面積、不可銷售面積以及公共配套設(shè)施等信息，與賬面記載面積、實地開發(fā)面積核對，檢查有無私改規(guī)劃，增加可售面積，銷售后不計收入問題。
⑤調(diào)查部分買受人，核實開具發(fā)票的金額與收取的價款是否一致。有無將銷售的閣樓、停車位、地下室和精裝房裝修部分取得的價款單獨開具收款收據(jù)問題。預(yù)交房款賬號是否為個人賬戶而非房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賬戶。
2．完工前預(yù)售收入和完工后結(jié)轉(zhuǎn)收入
（1）問題描述
①在開發(fā)產(chǎn)品完工前采取預(yù)售方式銷售，取得的預(yù)售收入未按規(guī)定預(yù)繳或少預(yù)繳增值稅。
②開發(fā)產(chǎn)品完工后，預(yù)售收入長期掛在“預(yù)收賬款”等往來賬戶，未按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)收入、申報納稅。
（2）主要核查方法
①對照核查“預(yù)收賬款”等賬戶及納稅申報資料，核實預(yù)收的房款是否按規(guī)定預(yù)繳稅款。
②實地察看各期樓盤開發(fā)銷售進展情況，根據(jù)《工程竣工驗收備案表》確定開發(fā)產(chǎn)品完工項目，根據(jù)已售樓號、門牌號，對照預(yù)售款確定應(yīng)稅收入，與“主營業(yè)務(wù)收入”和“預(yù)收賬款”明細賬進行比對，核實預(yù)收賬款是否按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)收入。
3．以銀行按揭方式銷售產(chǎn)品收取的價款
（1）問題描述
①以銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)在收到首付款、銀行按揭貸款到賬后，未按規(guī)定計稅。
②將收到的按揭款項以銀行貸款的名義記入“短期借款”賬戶，隱匿收入。
（2）主要核查方法
①到貸款銀行核查銀行按揭的保證金賬戶存款余額（銀行按貸款額的5%－7%收取保證金），推算按揭貸款數(shù)額，與結(jié)轉(zhuǎn)的收入比較，查找涉稅問題。
②到開發(fā)企業(yè)開戶銀行查詢按揭貸款的發(fā)放情況，核對計稅收入。
③核對銀行存款日記賬與銀行對賬單，查驗從銀行按揭貸款賬戶轉(zhuǎn)入的款項是否記入“預(yù)收賬款”或“主營業(yè)務(wù)收入”。
（二）進項抵扣類
1、對進項稅金無法準確劃分多抵進項
（1）問題描述
①存在多個房地產(chǎn)項目，選擇不同的計稅方法，對2016年5月1日后取得的進項無法準確劃分，將選擇簡易計稅老項目的進項稅進行抵扣。
②配套設(shè)施中自建自用的不動產(chǎn)如物業(yè)樓等，進項稅金與開發(fā)商品無法劃分，未執(zhí)行分期抵扣政策多抵進項稅。
③未售出的開發(fā)商品轉(zhuǎn)出租，如將底商出租給商店、幼兒園等，未將開發(fā)商品轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)，一次性抵扣進項未做進項轉(zhuǎn)出。
（2）核查方法
①查看企業(yè)選擇簡易征收的老項目備案情況，對仍未完工交付使用的老項目發(fā)生的進項是否有進項稅額轉(zhuǎn)出情況，如申報表中無此項，進一步查看企業(yè)老項目建設(shè)進度、核對賬簿。
②了解企業(yè)自用樓房及開發(fā)商品銷售、出租情況，核對是否執(zhí)行分期抵扣政策。
2、虛抵進項稅金
（1）問題描述
①采取甲供材方式下，簽訂虛假單項合同，取得虛開鋼材、水泥、砂子等專用發(fā)票。
②從有關(guān)聯(lián)關(guān)系的貿(mào)易公司購進材料或接受建筑服務(wù)，人為提高材料價格或建安費用，虛抵進項。
（2）主要核查方法
①采取工程成本總量控制法，調(diào)查了解當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品的平均建筑材料用量和成本，對用量過大、價格過高的建筑材料成本進行重點審查。
②查看企業(yè)工程造價師出具的報告，看企業(yè)單體項目需用的鋼筋等建筑材料用量，再根據(jù)鋼筋等建材市場價格，與決算書中的成本進行比較，尋找差異。
③審查施工合同和預(yù)（決）算書，核對工程內(nèi)容，參照審計事務(wù)所出具的審計報告，對決算超出預(yù)算價格過高的項目，重點審查單項合同、補充協(xié)議的真實性。
④調(diào)取工程監(jiān)理部門的監(jiān)理記錄及《材料物資進場試驗報告》，核實有關(guān)材料的真實性。
⑤掌握開發(fā)企業(yè)的關(guān)聯(lián)企業(yè)，通過行業(yè)比較、營業(yè)常規(guī)等方面對比分析是否存在利用關(guān)聯(lián)關(guān)系虛抵進項。
⑥對照有關(guān)合同款項支付的約定要求，審查企業(yè)資金支付情況，對長期掛賬的大額應(yīng)付款項，到對方核實未付款項的真實性。
⑦審查建筑工程真實性、合理性。一是代開發(fā)票的真實性、合理性，二是工程項目和工程量的真實性、合理性。
附錄：2016年11~12月部分房地產(chǎn)財稅課程
【11月19-20日】沈陽 建安、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管轄權(quán)變更涉稅風險剖析及稽查應(yīng)對專研班
【11月25-26日】北京 營改增背景下房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳前準備工作專題
【12月3-4日】廈門 全面營改增背景下房地產(chǎn)\建安企業(yè)匯算清繳風險識別與防控專題
【12月8-9日】南京 金稅三期嚴監(jiān)管下的房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)警評估稽查與風險防控專題
【12月16-17日】合肥 營改增后房地產(chǎn)建安企業(yè)增值稅管控和所得稅匯繳與清算新風險防控及稽查應(yīng)對專題班
【12月17-18日】鄭州 主講內(nèi)容待定……
【12月22-23日】深圳 建筑、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)難點焦點問題風險防控與所得稅匯算清繳專題
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