您的位置：企業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) > 管理學(xué)堂 > 資本財(cái)務(wù) > 房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”幾個(gè)典型涉稅問(wèn)題值得關(guān)注來(lái)源：深圳市國(guó)稅局
對(duì)于需要大量個(gè)人代開(kāi)發(fā)票的涉稅業(yè)務(wù)，如企業(yè)有實(shí)際經(jīng)營(yíng)需要的，從便民利民的角度出發(fā)可由企業(yè)申請(qǐng)匯總代開(kāi)增值稅普通發(fā)票。
全面推行營(yíng)改增試點(diǎn)工作開(kāi)展以來(lái)，許多行業(yè)涉稅業(yè)務(wù)處理發(fā)生較大變化，截至10月14日，深圳市光明新區(qū)國(guó)稅局通過(guò)開(kāi)展座談會(huì)、走訪(fǎng)納稅人、開(kāi)通網(wǎng)絡(luò)反饋渠道等手段，收到了納稅人反饋營(yíng)改增涉稅業(yè)務(wù)問(wèn)題56條，筆者認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)部分涉稅業(yè)務(wù)問(wèn)題較為典型，值得關(guān)注。
母子公司財(cái)政票據(jù)扣除問(wèn)題
某房地產(chǎn)集團(tuán)公司在光明新區(qū)競(jìng)拍到一塊土地，為了更好地開(kāi)發(fā)這個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，該集團(tuán)公司在光明新區(qū)成立了一個(gè)100%控股的子公司，全權(quán)開(kāi)發(fā)該土地項(xiàng)目。按照《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以依據(jù)財(cái)政票據(jù)金額扣除土地價(jià)款。上述業(yè)務(wù)中，相關(guān)財(cái)政票據(jù)開(kāi)具給了母公司而非子公司，企業(yè)就全資子公司能否憑該票據(jù)金額扣除相應(yīng)的土地價(jià)款向稅務(wù)機(jī)關(guān)咨詢(xún)。
筆者認(rèn)為，根據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件及《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（2016年第18號(hào)）規(guī)定：“在計(jì)算銷(xiāo)售額時(shí)從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門(mén)監(jiān)（印）制的財(cái)政票據(jù)。”由于子公司成立時(shí)間滯后于母公司購(gòu)地時(shí)間，從增值稅“三流一致”的角度來(lái)看，資金支付方、合同實(shí)際簽訂方、土地使用權(quán)所屬方均是母公司，因此，子公司雖然是母公司旗下新成立的全資控股子公司，但從稅務(wù)意義上是兩個(gè)獨(dú)立的個(gè)體，子公司不能以該財(cái)政票據(jù)來(lái)申請(qǐng)作銷(xiāo)售額扣除。
母子公司土地使用權(quán)劃轉(zhuǎn)涉稅問(wèn)題
某房地產(chǎn)集團(tuán)公司在土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中，向稅務(wù)機(jī)關(guān)咨詢(xún)了土地使用權(quán)劃轉(zhuǎn)問(wèn)題，根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2002〕191號(hào)）規(guī)定：“1.以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅；2.對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅。”如果母公司以土地作價(jià)入股子公司的名義轉(zhuǎn)讓企業(yè)旗下的土地使用權(quán)是否可免征增值稅？
筆者認(rèn)為，企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)入股其他公司，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為可免征營(yíng)業(yè)稅，但是母子公司本身就是100%控股隸屬關(guān)系，以不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)再入股的擴(kuò)資行為是否也適用免征營(yíng)業(yè)稅政策值得商榷。同時(shí)，全面推開(kāi)營(yíng)改增后，國(guó)家稅務(wù)總局并未就母子公司間資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)發(fā)布相關(guān)增值稅優(yōu)惠政策文件，也未明確財(cái)稅〔2002〕191號(hào)文件可否繼續(xù)沿用至增值稅，此類(lèi)資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)暫不能享受免征增值稅優(yōu)惠政策。
土地平整涉稅業(yè)務(wù)問(wèn)題
某公司承接一個(gè)當(dāng)?shù)卮逦姆康禺a(chǎn)工程項(xiàng)目，項(xiàng)目?jī)?nèi)容是完成某片區(qū)土地平整開(kāi)發(fā)工作，目前，正在籌劃該片區(qū)土地拆遷賠付工作。該公司提出以下兩個(gè)問(wèn)題：拆遷賠償款能否按土地價(jià)款作銷(xiāo)售額扣除？由于該片區(qū)賠償對(duì)象涉及上千戶(hù)居民，企業(yè)在取得成本發(fā)票方面存在困難，該如何解決？
筆者認(rèn)為，拆遷賠償款不能按土地價(jià)款作銷(xiāo)售額扣除；企業(yè)對(duì)上千戶(hù)居民進(jìn)行支付賠償款時(shí)，存在開(kāi)票難的問(wèn)題，可以由該企業(yè)申請(qǐng)匯總代開(kāi)增值稅普通發(fā)票，而不需要每一戶(hù)拆遷戶(hù)居民前來(lái)申請(qǐng)代開(kāi)供企業(yè)做賬列支成本，理由如下。
一是根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》第五條規(guī)定：“支付的土地價(jià)款，指向政府、土地管理部門(mén)或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。”拆遷賠償款明顯不屬于文件規(guī)定的土地價(jià)款范疇。
二是根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人保險(xiǎn)代理人稅收征管有關(guān)問(wèn)題的公告》（2016年第45號(hào)）第七條規(guī)定：“證券經(jīng)紀(jì)人、信用卡和旅游等行業(yè)的個(gè)人代理人比照上述規(guī)定執(zhí)行。信用卡、旅游等行業(yè)的個(gè)人代理人計(jì)算個(gè)人所得稅時(shí)，不執(zhí)行本公告第二條有關(guān)展業(yè)成本的規(guī)定。”由于文件中并非正列舉，從服務(wù)納稅人、便利納稅人的角度出發(fā)，類(lèi)似企業(yè)需要大量個(gè)人代開(kāi)發(fā)票做賬列支成本的涉稅事項(xiàng)，如不涉及企業(yè)實(shí)際抵扣問(wèn)題，可比照該文件執(zhí)行，由企業(yè)申請(qǐng)匯總代開(kāi)增值稅普通發(fā)票。
由上述案例延伸開(kāi)來(lái)，營(yíng)改增之后出現(xiàn)許多需要向大量個(gè)人支付款項(xiàng)的企業(yè)，此類(lèi)業(yè)務(wù)中不僅企業(yè)需要花費(fèi)大量的精力協(xié)助個(gè)人（如拆遷戶(hù)）代開(kāi)發(fā)票，稅務(wù)機(jī)關(guān)也需要花費(fèi)大量的人力物力逐戶(hù)開(kāi)票。筆者認(rèn)為，對(duì)于需要大量個(gè)人代開(kāi)發(fā)票的涉稅業(yè)務(wù)，如企業(yè)有實(shí)際經(jīng)營(yíng)需要的，從便民利民的角度出發(fā)可比照國(guó)家稅務(wù)總局2016年第45號(hào)公告執(zhí)行，由企業(yè)申請(qǐng)進(jìn)行匯總代開(kāi)增值稅普通發(fā)票。
