企業(yè)在出售自有房產(chǎn)前，都會測算房屋交易的稅負。很多企業(yè)對土地增值稅如何繳納不清楚，甚至忽略了這項最重要的稅種。土地增值稅的相關(guān)規(guī)定有哪些呢？
土地增值稅納稅義務人
轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人。
征稅對象及計算方法
土地增值稅的征稅對象是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。增值額就是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定的扣除項目金額后的余額。按增值額的多少對應四級差率累進稅率，計算土地增值稅。
土地增值稅收入的確定
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。
哪些屬于扣除項目
扣除項目包括：取得土地使用權(quán)所支付的金額、房屋及建筑物的評估價格（或者購置價格）、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（包括取得房屋時繳納的契稅）。提供評估報告的，可以同時扣除評估費用。
特別提示
1.房屋及建筑物的評估價格，需根據(jù)《北京市土地增值稅扣除項目技術(shù)指引（舊房及建筑物評估）》要求，由評估機構(gòu)出具評估報告，并經(jīng)稅務機關(guān)確認。
2.購置價格是指購房發(fā)票所載金額。請注意，只能是發(fā)票所載金額，其他憑證是不能作為扣除依據(jù)的。同時從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算，購買年度的確定標準是首張購房發(fā)票所載日期。
土地增值稅計算
第一步：計算增值額：增值額=收入-扣除項目
第二步：計算增值額占扣除項目金額的比例：比例=增值額÷扣除項目金額
第三步：計算稅額：
增值額占扣除項目金額的比例≤50%時，稅額=增值額×30%
50%<增值額占扣除項目金額的比例≤100%時，稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%
100%<增值額占扣除項目金額的比例≤200%時，稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%
增值額占扣除項目金額的比例>200%時，稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%
舉例：某企業(yè)2017年5月轉(zhuǎn)讓一套北京市內(nèi)房屋，該房屋本次轉(zhuǎn)讓不含增值稅價格為500萬元，該房屋是以200萬元價格購置的（購房發(fā)票所載時間為2014年4月），本次轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)的稅金8.11萬元（包括城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加、本次交易合同印花稅、購置本房產(chǎn)時繳納的契稅）。
在本例中，由于房屋購置時間為2014年4月，至轉(zhuǎn)讓時已經(jīng)持有3年，可以每年加計扣除購置價格的5%，即：加計扣除金額=200×5%×3=30
本例中，屬于扣除項目金額的包括：購置價格200萬元，本次轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)的稅金8.11萬元和加計扣除金額30萬元，總計238.11萬元。
然后按照上述計算步驟計算，即可得出稅額為95.23萬元。
（來源：北京市地方稅務局）
【附錄】房地產(chǎn)企業(yè)、建安企業(yè)最新財稅課程安排——
【杭州.11月16-17日】 后營改增時代，建筑安裝企業(yè)稅務風險管控的7類合同簽訂要點、票據(jù)控稅策略和PPP項目全過程中的財務與稅務處理
【長沙.11月16-17日】 2017年建筑施工業(yè)[二次營改增]稅收風險管控暨工程項目政策落地解決方案專題
【濟南.11月17-18日】 增值稅體制下房地產(chǎn)企業(yè)全程疑難問題解析與新收入準則應用暨土地增值稅清算實操演練專題
【沈陽.11月24-25日】 營改增背景下房企實際操作疑難問題百問百答研討會
【成都.11月25-26日】 增值稅體制下房地產(chǎn)企業(yè)全程疑難問題解析與新收入準則應用暨土地增值稅清算實操演練專題
【成都.11月25-26日】 土增稅清算與PPP項目運作的稅務籌劃及風險控制
【北京.12月5-6日】 后營改增時代，建筑安裝企業(yè)稅務風險管控的7類合同簽訂要點、票據(jù)控稅策略和PPP項目全過程中的財務與稅務處理
您的位置：