一、取得土地使用權所支付的價款的鑒別方法
1、開發(fā)企業(yè)取得土地使用權所支付的地價款和相關費用，明顯高于當時市場價格，可能是企業(yè)虛增了交易價格。
鑒別方法：核算取得土地使用權所支付的價款及按國家規(guī)定繳納的有關費用是否真實、正確，要審查《土地出讓金繳費證明》、土地出讓金繳費票據(jù)及銀行轉賬憑據(jù)、土地轉讓合同及發(fā)票、取得土地使用權時的契稅票據(jù)等，各證明材料所載金額不一致的，要進行重點審核，必要時向國土部門進行函證或要求企業(yè)提供國土部門書面證明。
2、通過股權轉讓（包括企業(yè)改制）、企業(yè)并購等方式取得土地使用權，由于轉讓的股權溢價無法取得發(fā)票而無法記入被轉讓項目的成本，是否可以按實際支付的股權轉讓金額進行土地成本扣除。
鑒別方法：如果是通過股權轉讓方式取得土地使用權，在股權轉讓時未能單獨取得支付土地價款的合法憑證，則在土地增值稅清算時不能按股權轉讓時支付的金額作為土地成本扣除。這種情況，僅允許扣除股權轉讓方當時受讓土地時支付的土地成本金額。
3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地為作價入股取得，作價金額大于投資方當初取得土地的成本，在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算時，土地成本的扣除問題。
鑒別方法：土地作價入股，從事房地產(chǎn)開發(fā)的，應當按作價金額繳納土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)在進行土地增值稅清算時，應按投資入股時確認的金額進行土地成本扣除。在《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006] 21號）下發(fā)前，土地作價入股享受土地增值稅免稅的，在進行房地產(chǎn)土地增值稅清算計算土地成本扣除時，允許扣除入股方（投資方）當時受讓土地時支付的土地成本金額。
二、房地產(chǎn)開發(fā)成本的鑒別方法
1、企業(yè)在開發(fā)過程中，大量接觸相關業(yè)務單位，業(yè)務票據(jù)往來繁雜，存在以“假發(fā)票”虛列成本。
鑒別方法：（1）可根據(jù)收款方的性質(zhì)、支付款項的內(nèi)容來判斷鑒別憑據(jù)的合法有效性：a.如對方單位是經(jīng)營性企業(yè)，就必須提供稅務局監(jiān)制的發(fā)票；b.如對方是行政機關或是政府行業(yè)管理機構，收取的是相關政府性規(guī)費，需提供省級財政部門監(jiān)制的行政事業(yè)性收費收據(jù)。
（2）可查看相關合同，確認合同工程造價，關注合同中明確的建筑工程款、材料費及單位用量等，來查驗票據(jù)的真?zhèn)渭伴_票方與領票方是否一致。
（3）對真?zhèn)尾淮_定的發(fā)票，通過發(fā)票查詢系統(tǒng)查詢。
（4）超過一定金額的可疑發(fā)票，可查閱銀行對賬單，確認是否實際支付。對通過現(xiàn)金支付的大額發(fā)票，應關注是否真實合理。
2、部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取虛簽合同、虛列建筑工程費用發(fā)票的“假業(yè)務”手段，加大建安成本的扣除金額，從而在土地增值稅清算中少繳稅款。
鑒別方法：在確定發(fā)票真假的基礎上，根據(jù)費用發(fā)生的性質(zhì)、與項目的關聯(lián)程度，判斷成本費用的真實及可配比性，有：
（1）對開發(fā)企業(yè)提供的成本資料進行歸集整理，同時抽查相關建筑施工合同、施工竣工決算報告等資料，將合同金額、竣工決算金額與開發(fā)企業(yè)賬面歸集的建筑工程費用發(fā)票金額加以比對，差異處應要求開發(fā)企業(yè)提供合理解釋及依據(jù)。
（2）將企業(yè)的單位建安成本與建設部門提供的各年度建筑安裝工程造價參考表核對，對超出一定幅度的，要求企業(yè)合理解釋并提供依據(jù)，不能解釋或提供依據(jù)的，按建設部門公布的每平方米建安造價金額標準核定企業(yè)的建安成本。
（3）采取“實地查驗”或聘請工程造價師，到施工現(xiàn)場了解其真實開發(fā)情況，從而估算項目工程量。
3、開發(fā)企業(yè)同時進行自建房和房地產(chǎn)開發(fā)，多列支房地產(chǎn)開發(fā)部分的開發(fā)成本，少記自建房屋的成本，從而減輕土地增值稅負擔。
鑒別辦法：重點審核“開發(fā)成本”賬戶，與有關的交易證明文件及會計憑證核對，看是否將不屬于開發(fā)房地產(chǎn)的成本也記入“開發(fā)成本”賬戶。同時，查看成本分攤方法是否合理，是否符合稅法規(guī)定。
4、房地產(chǎn)企業(yè)支付的拆遷補償費，列支憑證混亂，金額大，如何確認允許扣除的拆遷補償成本。
鑒別方法：按拆遷補償?shù)姆绞椒譃樨泿虐仓眉皩嵨锇仓脙煞N，實物安置可分為異地安置和就地安置，按是否發(fā)生補價分為有補價及無補價兩種情況。
（1）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，收入按下列方法和順序確認：a.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；b.由主管稅務機關參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a(chǎn)的市場價格或評估價值確定確認，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費；c.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；d.回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。
回遷安置時，著重鑒別房地產(chǎn)的確認收入，同時，注意拆遷成本與拆遷安置房視同銷售收入在金額上是一致的。
（2）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按下列方法和順序確認：a.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；b.由主管稅務機關參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a(chǎn)的市場價格或評估價值確定，計入本項目的拆遷補償費；c.異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。
異地安置時，鑒別憑證合法有效性，依據(jù)合法有效的憑證予以扣除。
（3）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。 貨幣安置時，房地產(chǎn)企業(yè)支付的拆遷補償費，在確認扣除金額時，依據(jù)“實質(zhì)重于形式”以及“合理性”的原則加以判斷，強調(diào)是否實際發(fā)生。有證明該項費用發(fā)生的書面憑據(jù)(合同協(xié)議、收據(jù))，具備對方單位或個人簽章要件且金額合理，簽收花名冊或簽收憑證能一一對應，予以認可扣除。
5、前期工程費中列支的填土、灌漿等支出金額較大，如何確認這部分支出允許扣除的具體金額。
鑒別方法：房地產(chǎn)企業(yè)在前期三通一平時，發(fā)生的填土、灌漿等支出，真實發(fā)生的，允許扣除。在審核時，應重點對施工合同、監(jiān)理報告、發(fā)票和銀行支付記錄金額的一致性進行核對，并了解有無渣土買賣記錄，同時，要求企業(yè)提供地質(zhì)勘探部門的驗收決算報告及造價事務所出具的決算書，看填土、灌漿工程量與實際發(fā)生額是否相近或一致。對明顯不合理、支出過大的，應作為疑點進一步核實。
6、樁基、基坑及地下隱藏工程發(fā)生的建安支出金額較大，如何確定其真實性。
鑒別方法：結合房產(chǎn)的類型（低層、多層、小高層、高層）、結構（磚混、框架），查核相關合同、監(jiān)理報告、發(fā)票、付款記錄、決算報告，核實發(fā)票合法性，業(yè)務真實性，測算樁基工程占整個土建工程比例，看有無異常。包括：
（1）查閱樁基購入發(fā)票，是否存在舍近求遠等明顯不符合商業(yè)常規(guī)的現(xiàn)象，樁基款是否已作甲供材料處理。
（2）確定是否發(fā)生樁基檢測費、樁基測試費等相關支出，查看樁基測試報告，核對樁工程量，確定樁基工程的合理性。
（3）測算樁基工程占整個土建工程比例，看有無異常，一般低密度住宅（別墅、聯(lián)體、六層以下住宅）樁基工程造價占土建工程總額的7%左右，小高層、高層的9--10%；打樁費用占樁基價格的15%-20%。
（4）查看基坑及地下隱蔽工程驗收、監(jiān)理報告及工程造價決算書，存在明顯差異的，以工程造價決算書的確定金額予以扣除。
7、環(huán)境及綠化工程的成本費用難以確認和把握的扣除問題。
鑒別方法：環(huán)境及綠化工程的支出的應查核相關的合同及發(fā)票，核對票據(jù)的合法性。同時可考慮其支出的合理性。按照住建部門提供的數(shù)據(jù)，綠化工程的成本費用約為35-50元/平方米（按整個項目的建筑面積計算）。
8、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行提供鋼筋、水泥等材料，如何判定企業(yè)是否重復列支甲供材的成本。
鑒別方法：對房地產(chǎn)企業(yè)采用甲供材方式自行提供部分建筑材料的，應審查其是否存在重復列支成本問題。重點審核企業(yè)與施工企業(yè)簽訂的建安合同中甲供材條款。核對房地產(chǎn)企業(yè)甲供材核算的記賬憑證，同時查驗建安發(fā)票的開具金額是否包含甲供材部分，如果同時列支的，應予以調(diào)出。
9、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設節(jié)能型房產(chǎn)項目，如提供恒溫、恒氧等設施，其發(fā)生的支出，其真實性的確認較難。
鑒別方法：部分房地產(chǎn)企業(yè)為提升樓盤品質(zhì)，采用新型材料或先進設備，其發(fā)生的支出由于各樓盤間不具有可比性，確認較難。在審核時，應查看企業(yè)與供貨商簽訂的供貨合同與發(fā)票金額是否一致，在必要時，應向第三方咨詢節(jié)能設施和新型材料的市場價格，以確認這類支出的合理性。
10、房地產(chǎn)企業(yè)支付的設計費用名目繁多，特別是支付給境外設計公司的設計費，金額大，如何確認其真實性？
鑒別方法：查看企業(yè)的設計合同和樓盤銷售廣告，看設計費收款單位與設計單位是否一致；查看房地產(chǎn)企業(yè)銀行轉帳記錄與發(fā)票所載的收款單位與收款金額是否一致；如果向同一設計單位或不同設計單位重復支付某設計項目款項的，責令企業(yè)合理解釋原因。
11、房地產(chǎn)企業(yè)建造精裝修房出售，各企業(yè)裝修費用差別很大，有的企業(yè)甚至提出應客戶需求進行個性化裝修（改造），存在重復列支裝修費用，和以其他項目裝修發(fā)票入賬的情形。
鑒別方法：（1）查看企業(yè)與客戶簽訂的購房合同，企業(yè)實際列支的單位建筑面積裝修費用一般應小于合同相關條款的金額。
（2）關注從裝修市場取得的發(fā)票、手工票，舍近求遠取得的發(fā)票，與付款記錄不符的發(fā)票，只有金額無明細內(nèi)容的發(fā)票。
（3）核查是否存在納稅人將多個類似裝修項目分開發(fā)包，分別審計后開票結算，然后總項目再審計開票，從而重復列支成本的情況出現(xiàn)。
（4）要求企業(yè)提供住宅裝修清單及標準，包括裝修項目的品牌、規(guī)格、單價等，核對企業(yè)提供的裝修項目價格與產(chǎn)品市場平均價格，如果明顯高于市場價格，要求企業(yè)解釋原因或進行納稅調(diào)整。
12、車位銷售時，是否確認收入及相關成本費用？
鑒別方法：車位分二種，地上車位和地下車位二種。地上車位不允許轉讓，不在土地增值稅的征稅范圍內(nèi)，不計算收入，不扣除成本。地下車位分三種： 一是人防工程，是以人防部門規(guī)定標準建造的，不得進行轉讓的，應作為配套設施，可以扣除發(fā)生的成本費用。 二是無產(chǎn)權的地下車位，由主管稅務機關確認是否發(fā)生轉讓行為，如確認為發(fā)生轉讓行為（參考營業(yè)稅的規(guī)定要求，如簽定轉讓合同，開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票，按照銷售不動產(chǎn)交納營業(yè)稅），按已轉讓部分確認收入，并扣除相應的成本、費用。否則，發(fā)生其他情形的（簽定非轉形式合同，如租賃合同，開服務業(yè)發(fā)票，按服務業(yè)交納營業(yè)稅），不確認收入，也不扣除相關成本費用。 三是有產(chǎn)權的地下車位，兩證齊全、可有償轉讓的車庫（位），清算時，按已轉讓部分確認收入，并扣除相應的成本、費用。
13、房地產(chǎn)企業(yè)將人防工程、地下車庫等采取出租形式，獲取租金收入，這部分成本是否允許扣除？
鑒別方法：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)時，建設物業(yè)管理用房、變電站、熱力站、托兒所、幼兒園、公共廁所、無法確權的人防工程和地下車庫等公共設施，這些公共設施屬于全體業(yè)主所有，業(yè)主可無償使用該類資產(chǎn)，其對應的成本可在土地增值稅清算中予以扣除。但實際上，開發(fā)企業(yè)往往對此類公共配套設施實施繼續(xù)控制，如對人防工程、地下車庫等采取出租形式從中獲取租金收入。對此類情況，如果該公共配套設施在房地產(chǎn)企業(yè)固定資產(chǎn)賬上無記錄，又不能提供將產(chǎn)權轉移給全體業(yè)主的證明，就可斷定房地產(chǎn)企業(yè)已將此項公共配套設施的成本，計入了開發(fā)產(chǎn)品的成本，即虛增了成本扣除項目。在土地增值稅清算時，應將這些公共配套設施的成本從開發(fā)產(chǎn)品成本中扣除。若成本無法準確區(qū)分，可采用該部分公共配套設施的面積占總面積的比例來劃分扣除成本（詳見15）。
14、售樓處、樣板房發(fā)生的成本費用是否可作為公共配套設施予以扣除？
鑒別方法：對公共配套設施的認定上，以產(chǎn)權是否歸全體業(yè)務所有為認定標準。單獨建造的售樓處、樣板房建造支出一般作為銷售費用而不是開發(fā)成本處理，但仍應區(qū)分具體情況對待，若銷售結束后產(chǎn)權轉移給全體業(yè)主所有的，其發(fā)生的成本費用（不含可拆除或移動部分及其他家具設備）應作為公共配套設施成本扣除；若房產(chǎn)銷售完畢后拆除的，應作為銷售費用；若銷售結束后產(chǎn)權歸房產(chǎn)公司所有的，應作為固定資產(chǎn)處理。
15、配套設施如何進行成本分攤，保證成本費用沒有重復列支扣除？
鑒別方法：（1）按項目清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積，計算單位建筑面積成本。
（2）核實確定配套設施的面積：配套設施包括地下人防工程、居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等的建筑面積。著重核實人防工程的面積，地下設施不等于人防工程，人防工程的面積在竣工驗收報告中有單獨列示。
（3）確認權屬關系，確認是否可扣除相應成本費用：建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的，作為公共配套設施，其成本、費用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，按照清算文件規(guī)定，其成本、費用可以扣除；其他情形，不予扣除計算。
（4）按照上述部分可扣除的成本面積乘以單位建筑面積成本費用確定，分別計算上述部分成本費用，在清算時予以扣除。使用上述方法，對于不可售的配套設施有相應的成本，今后若開發(fā)商改作他用有原始成本可循。
附：近期房地產(chǎn)建筑企業(yè)財稅課程安排
8月31-9月1日 深圳：增值稅嚴征管體制下房地產(chǎn)企業(yè)全盤財稅核算再造與實務操作應用研討會
9月2-3日 長春：增值稅模式下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全程各個不同階段稅收風險管控籌劃新思路及涉稅業(yè)務會計核算
9月2-3日 青島：金稅三期嚴監(jiān)控下的房地產(chǎn)企業(yè)三大核心稅種高發(fā)涉稅風險破解
9月15-16日 成都：“互聯(lián)網(wǎng)+稅務”時代暨增值稅模式下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全程各階段稅收風險管控籌劃新思路研討會
9月22-23日 南京：增值稅時代土地增值稅清算實務技巧暨成本分攤
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