2016年5月1日起，建筑業(yè)、房地產業(yè)、金融業(yè)和生活服務業(yè)被納入營改增的試點范圍，近兩個月的數(shù)據(jù)顯示房地產業(yè)是此次營改增的減稅最大贏家，也是此次營改增中受影響最大的行業(yè)。因房地產企業(yè)涉及新老項目的銜接問題，所以在不影響市場經濟秩序的前提下，為保證改革的順利進行，財政部和國家稅務總局特別對存量的房地產項目規(guī)定了過渡性政策。由于房地產企業(yè)上游企業(yè)的多樣化和客戶的多樣性，加上其本身結構的復雜性，使得過渡時期的審計工作變得更加繁重。房地產企業(yè)營改增過渡期間審計的關注點應有以下幾個方面：
一、發(fā)票的管理
房地產企業(yè)營改增后，應更加重視發(fā)票的管理，使相應的進項稅額可以抵扣。
1、增值稅扣稅憑證。增值稅扣稅憑證是指增值稅專用發(fā)票、海關進口增值稅專用繳款書、農產品收購發(fā)票以及農產品銷售發(fā)票和完稅憑證。納稅人取得的增值稅扣稅憑證必須符合法律、行政法規(guī)或者國稅總局的有關規(guī)定，其進項稅額才能從銷項稅額中扣除。
2、土地價款的扣除�？鄢蛘Ц兜耐恋貎r款必須取得行政事業(yè)性收據(jù)，以省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（印）制的財政票據(jù)為合法有效憑證。房地產企業(yè)從二級土地市場取得的土地使用權，憑取得的增值稅專用發(fā)票作為進項稅額的抵扣憑證。
3、銷售房地產項目發(fā)票的開具。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目，自行開具增值稅發(fā)票。銷售自行開發(fā)的房地產項目，在2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業(yè)稅的預收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具專用發(fā)票。一般納稅人向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產項目，不得開具增值稅專用發(fā)票。小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目，在2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業(yè)稅的預收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得申請代開增值稅專用發(fā)票。
4、取得預收款的發(fā)票開具。房地產企業(yè)的預收款，為不動產交付給業(yè)主之前收到的款項，不包含簽訂房地產銷售合同之前所收取的誠意金和訂金等。房地產企業(yè)在收到預收款時，可以向購房者開具零稅率的增值稅普通發(fā)票，金額為實際收到的款項。交房時，按銷售的不動產全額開具增值稅發(fā)票。
二、適用的增值稅稅率
房地產企業(yè)中一般納稅人銷售老房地產項目，以及一般納稅人出租現(xiàn)有不動產，均可以選擇使用簡易計稅方法，按5%的征收率計稅。銷售2016年5月1日后取得的或新開發(fā)的房地產項目適用11%的增值稅率。
房地產行業(yè)營改增過渡政策中規(guī)定，一般納稅人的老項目，《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前，若選用簡易計稅法，適用5%的征收率，按全部價款和價外費用確認銷售額。下家若為一般納稅人，可以自行開具稅率為5%的增值稅專用發(fā)票，下家若為小規(guī)模納稅人或個人，應開具稅率為5%的增值稅普通發(fā)票。選用一般計稅法的老項目和新項目統(tǒng)一適用11%的增值稅稅率，按取得的全部價款和價外費用扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款確認銷售額。下家若為一般納稅人，應開具稅率為11%的增值稅專用發(fā)票，若為小規(guī)模納稅人或個人，應開具稅率為11%的增值稅普通發(fā)票。小規(guī)模納稅人統(tǒng)一適用簡易征收辦法，征收率為5%。納稅人一旦選定一種計稅方式，則在之后的36個月內不得更改。
三、銷售額的計算
在采用一般計稅法計算銷售額時，房地產開發(fā)企業(yè)應按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算含稅銷售額。支付的土地價款可以從銷售額中扣除，此規(guī)定只適用于按照11%的增值稅率繳納增值稅的房地產項目，不適用于按簡易計稅方法計稅的房地產老項目。土地價款按照建筑面積的比例分攤至當期銷售的房地產項目中。出售部分可以扣除土地價款，出租的部分則不可以扣除。需要注意的是，房地產企業(yè)使用預售方式銷售房產并收取預收款時，按照納稅義務發(fā)生時間的規(guī)定，可能并不實際發(fā)生納稅義務，但需按照3%的預征率預繳增值稅。四、進項稅額的抵扣
分期抵扣適用于11%增值稅率的不動產進項稅。增值稅一般納稅人在2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產，其進項稅額可分2年從銷項稅額中抵扣：第一年抵扣60%，于取得扣稅憑證的當期從銷項稅額中抵扣，第二年可抵扣40%，于取得扣稅憑證的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。采用簡易計稅法的房地產企業(yè)即使取得了增值稅專用發(fā)票，其進項稅額也不予抵扣。五、財務核算
實施營改增后，房地產企業(yè)應在“應交稅費”科目下設置“應交增值稅”“未交增值稅”等明細科目，輔導期管理的應在“應交稅費”科目下增設“待抵扣進項稅額”明細科目。在“應交增值稅”明細賬中，借方設置“進項稅額”、“已交稅金”、“減免稅款”“轉出未交增值稅”等專欄。貸方設置“銷項稅額”、“進項稅額轉出”、“轉出多交增值稅”等專欄。
房地產企業(yè)在過渡期間因實際稅負增加而取得的過渡性財政扶持資金，按收到的金額確認營業(yè)外收入。初次購買增值稅稅控系統(tǒng)專用設備支付的費用以及繳納的技術維護費允許在增值稅應納稅額中全額抵減的，計入“應交稅費-應交增值稅-減免稅款”科目，記錄企業(yè)按規(guī)定抵減的增值稅應納稅額。
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