轉(zhuǎn)自：稅政解析與策略 作者：謝華峰
華豐房地產(chǎn)公司根據(jù)地塊出讓合同需無(wú)償提供16000平方米的房產(chǎn)給當(dāng)?shù)卣_(kāi)發(fā)公司，由當(dāng)?shù)卣_(kāi)發(fā)公司將安置房給村民，同時(shí)村民向房地產(chǎn)公司支付1800元/平方米的安置房建設(shè)款。請(qǐng)問(wèn)房地產(chǎn)公司開(kāi)票金額如何確定？是按安置房建設(shè)款*回遷面積？還是按建安成本？還是按建安成本*（1+成本利潤(rùn)）？還是按土地成本+建安成本？還是按（土地成本+建安成本）*（1+成本利潤(rùn)）？還是按安置房面積*市場(chǎng)單價(jià)？
房地產(chǎn)公司的安置房有以下幾種情形：
一、政府買(mǎi)進(jìn)商品房作為安置房。這種情形下，對(duì)政府對(duì)業(yè)主而言，該房子是安置房。但對(duì)房地產(chǎn)公司而言，是正常的商品房出售，只不過(guò)是政府把房子買(mǎi)進(jìn)后用于安置的目的。所以在稅務(wù)處理上，房地產(chǎn)公司按市場(chǎng)價(jià)作正常的銷(xiāo)售收入，若是批量銷(xiāo)售，價(jià)格上作個(gè)銷(xiāo)售折扣也是無(wú)可非議的，但價(jià)格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按36號(hào)文第四十四條規(guī)定的順序確定。
二、企業(yè)少繳土地出讓金，無(wú)償提供商品房給政府作安置房用。在這種情形下，房地產(chǎn)公司無(wú)償提供商品房給政府，但不是用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象，應(yīng)作視同銷(xiāo)售處理，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按36號(hào)文第四十四條規(guī)定的順序確定。因有市場(chǎng)參考價(jià)格，其銷(xiāo)售額按下列方法和順序確定：
1、按照本企業(yè)最近時(shí)期銷(xiāo)售同類(lèi)房產(chǎn)的平均價(jià)格確定。
2、按照其他房地產(chǎn)企業(yè)最近時(shí)期銷(xiāo)售同類(lèi)房產(chǎn)的平均價(jià)格確定。
三、企業(yè)自行安置（在承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開(kāi)發(fā)并無(wú)償轉(zhuǎn)讓?zhuān)Ｔ谶@種情形下，房地產(chǎn)公司無(wú)償提供商品房給被拆遷戶，不是用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象，應(yīng)作視同銷(xiāo)售處理，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按36號(hào)文第四十四條規(guī)定的順序確定。因有市場(chǎng)參考價(jià)格，其銷(xiāo)售額按下列方法和順序確定：
1、按照本企業(yè)最近時(shí)期銷(xiāo)售同類(lèi)房產(chǎn)的平均價(jià)格確定。
2、按照其他房地產(chǎn)企業(yè)最近時(shí)期銷(xiāo)售同類(lèi)房產(chǎn)的平均價(jià)格確定。
四、企業(yè)自行安置（不承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開(kāi)發(fā)并無(wú)償轉(zhuǎn)讓?zhuān)Ｔ谶@種情形下，房地產(chǎn)公司無(wú)償提供商品房給被拆遷戶，不是用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象，應(yīng)作視同銷(xiāo)售處理，因沒(méi)有市場(chǎng)參考價(jià)格，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按36號(hào)文第四十四條規(guī)定，按照組成計(jì)稅價(jià)格確定。組成計(jì)稅價(jià)格的公式為：組成計(jì)稅價(jià)格=成本×(1+成本利潤(rùn)率) 成本利潤(rùn)率由國(guó)家稅務(wù)總局確定。公式中成本不包含土地成本。
列表如下：
情形 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)處理 銷(xiāo)售額確定
（1）政府買(mǎi)進(jìn)商品房作為安置房 正常銷(xiāo)售 市場(chǎng)價(jià)，若價(jià)格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的按36號(hào)文第四十四條規(guī)定的順序確定。
（2）企業(yè)少繳土地出讓金，無(wú)償提供商品房給政府作安置房用 視同銷(xiāo)售 1、按照本企業(yè)最近時(shí)期銷(xiāo)售同類(lèi)房產(chǎn)的平均價(jià)格確定。
2、按照其他房地產(chǎn)企業(yè)最近時(shí)期銷(xiāo)售同類(lèi)房產(chǎn)的平均價(jià)格確定。
（3）企業(yè)自行安置（在承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開(kāi)發(fā)并無(wú)償轉(zhuǎn)讓?zhuān)?視同銷(xiāo)售 1、按照本企業(yè)最近時(shí)期銷(xiāo)售同類(lèi)房產(chǎn)的平均價(jià)格確定。
2、按照其他房地產(chǎn)企業(yè)最近時(shí)期銷(xiāo)售同類(lèi)房產(chǎn)的平均價(jià)格確定。
（4）企業(yè)自行安置（不承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開(kāi)發(fā)并無(wú)償轉(zhuǎn)讓?zhuān)?視同銷(xiāo)售 按照組成計(jì)稅價(jià)格確定。組成計(jì)稅價(jià)格的公式為：
組成計(jì)稅價(jià)格=成本×(1+成本利潤(rùn)率)
成本利潤(rùn)率由國(guó)家稅務(wù)總局確定。
（公式中成本不包含土地成本。）
現(xiàn)在回過(guò)頭再看華豐房地產(chǎn)公司的提問(wèn)
該公司根據(jù)地塊出讓合同需無(wú)償提供16000平方米的房產(chǎn)給當(dāng)?shù)卣_(kāi)發(fā)公司，由當(dāng)?shù)卣_(kāi)發(fā)公司將安置房給村民，同時(shí)村民向房地產(chǎn)公司支付1800元/平方米的安置房建設(shè)款。這符合第二種情形－－企業(yè)少繳土地出讓金，無(wú)償提供商品房給政府作安置房用。華豐房地產(chǎn)公司開(kāi)票金額應(yīng)當(dāng)根據(jù)36號(hào)文第四十四條規(guī)定的順序確定，有本企業(yè)最近時(shí)期銷(xiāo)售同類(lèi)房產(chǎn)的平均價(jià)格的，按本企業(yè)最近時(shí)期銷(xiāo)售同類(lèi)房產(chǎn)的平均價(jià)格確定，沒(méi)本企業(yè)最近時(shí)期銷(xiāo)售同類(lèi)房產(chǎn)的平均價(jià)格的，再按照其他房地產(chǎn)企業(yè)最近時(shí)期銷(xiāo)售同類(lèi)房產(chǎn)的平均價(jià)格確定。華豐房地產(chǎn)公司不符合不承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開(kāi)發(fā)并無(wú)償轉(zhuǎn)讓的條件，所以不能按照組成計(jì)稅價(jià)格=成本×(1+成本利潤(rùn)率)（公式中成本不包含土地成本）來(lái)確定開(kāi)票金額，更不能直接以安置房建安成本開(kāi)票。
附：近期房地產(chǎn)建筑企業(yè)財(cái)稅課程安排
8月31-9月1日 深圳：增值稅嚴(yán)征管體制下房地產(chǎn)企業(yè)全盤(pán)財(cái)稅核算再造與實(shí)務(wù)操作應(yīng)用研討會(huì)
9月2-3日 長(zhǎng)春：增值稅模式下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)全程各個(gè)不同階段稅收風(fēng)險(xiǎn)管控籌劃新思路及涉稅業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)核算
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9月15-16日 成都：“互聯(lián)網(wǎng)+稅務(wù)”時(shí)代暨增值稅模式下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)全程各階段稅收風(fēng)險(xiǎn)管控籌劃新思路研討會(huì)
9月22-23日 南京：增值稅時(shí)代土地增值稅清算實(shí)務(wù)技巧暨成本分?jǐn)?/STRONG>
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