轉自：甘肅方正 作者：任殿飛
在采取一般計稅方法下，增值稅為銷售稅金減去進項稅金，在稅率一定的情況下，銷項稅金的大小取決于銷售額，銷售額中扣除土地價款，降低銷售額進而減少銷項稅金。
從公式中來看，增值稅額=銷項稅金-進項稅金
扣除土地價款后的公式為：
增值稅額=（全部價款和價外費用－當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）×11%－進項稅金
=[全部價款和價外費用÷（1+11%）－當期允許扣除的土地價款÷（1+11%）]×11%－進項稅金
當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款當期銷售房地產項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。
房地產項目可供銷售建筑面積，是指房地產項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。【房企財稅微信：fdccspx】
公式中同時出現了“建筑面積”和“可售面積”看似矛盾，我們來分析一下，“建筑面積”和“可售面積”的關系為“建筑面積”減去不可售的配套設施面積為“可售面積”，換句話說只有可以銷售的建筑面積才是可售面積，分子中雖然是建筑面積其實在實現銷售過程中是可供銷售的面積，配套設施的面積是不能銷售的。
“當期允許扣除的土地價款÷（1+11%）”如果當期可供銷售的建筑面積全部銷售，當期允許扣除的土地價款為全部的土地價款，可以理解為土地價款抵扣的增值稅稅額，是增值稅抵扣的另一種形式。
還有一種較為普遍的開發方式，一次支付土地出讓金分期開發的方式，土地價款是如何來扣除的，財政部國家稅務總局沒有明確的規定，按照配比的原則來看的話應該是分次扣除土地價款，對此湖北省國稅局做了明確的答復：
房地產企業一次性購地，分次開發，可供銷售建筑面積無法一次全部確定的，按以下順序計算當期允許扣除分攤土地價款：
（1）首先，計算出已開發項目所對應的土地出讓金
已開發項目所對應的土地出讓金=土地出讓金×（已開發項目占地面積÷開發用地總面積）
（2）然后，再按照以下公式計算當期允許扣除的土地價款：
當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×已開發項目所對應的土地出讓金
在實際業務操作中，賬面與取得土地相關的成本主要有土地出讓金、契稅、拍賣傭金及手續費、拆遷補償費、市政配套費等。
而規定可以從銷售額中扣除的土地價款必須具備2個條件，其一，支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。其二，在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據。
因此可以從銷售額中扣除的土地價款只有繳納的土地出讓金。
拍賣傭金及手續費，該費用是開發企業直接支付給拍賣公司，應當由拍賣公司開具增值稅專用發票予以抵扣。
契稅，是國家的稅款不屬于財政票據。
市政配套費的收取單位為城建建設局，不屬于直接支付的土地價款也不屬于土地管理部門，不予扣減。
拆遷補償費是拆建單位依照規定標準向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的各種補償金，包括房屋補償費(房屋重置費)、)周轉補償費及獎勵性補償費等，不符合上述2個條件，因此不得從銷售額中扣除。
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