房地產開發(fā)費用是開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用，指與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）對房地產開發(fā)費用扣除問題作出如下規(guī)定：1. 財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的5%以內計算扣除。2. 凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的10%以內計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。
現(xiàn)就案例分別說明不同的處理方法得出來的不同結果。
某房地產開發(fā)企業(yè)符合清算條件，經(jīng)稅務部門檢查核實，在開發(fā)過程中發(fā)生以下費用：土地成本1562.08萬元，開發(fā)成本13233.19萬元，開發(fā)費用1730.19萬元（其中，管理費用711.29萬元，銷售費用684.83萬元，財務費用334.07萬元）。財務費用中金融機構利息18.17萬元，股東借款利息315.9萬元。
方法一：財務費用按實際發(fā)生數(shù)計算開發(fā)費用：
開發(fā)費用=（土地成本+開發(fā)成本）×5%+財務費用=（15620800+132331900）×5%+3340700=10738335（元）
方法二：財務費用按無發(fā)生數(shù)或無法提供銀行證明計算開發(fā)費用：
開發(fā)費用＝（土地成本+開發(fā)成本）×10%＝（15620800+132331900）×10%=14795270（元）
通過以上兩種方法計算結果，可以得知：方法一中企業(yè)發(fā)生的財務費用能夠提供金融機構證明，要比方法二少扣除開發(fā)費用400多萬元。作為房地產開發(fā)企業(yè)，當然更希望采用第二種計算方法，而稅務機關更注重的是資料、證據(jù)。正因為有不同的計算結果，為如何準確認定開發(fā)費用以及稅收管理帶來了一系列的問題。
為了更科學合理地核實房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)費用，企業(yè)應該做到以下幾點：一是堅持相關合理原則，與項目開發(fā)相關、合理的支出，才能允許稅前扣除；二是堅持依法治稅的原則，對不符合規(guī)定的、不合理的支出，一律不得扣除。對未達到5%或是10%的標準時，必須按實際發(fā)生額扣除，不得簡單地以5%或是10%的比例扣除；三是堅持實事求是的原則，核實每一筆支出特別是財務費用的真實性，確定企業(yè)是否存在借款行為，還要確定利息支出的真實性。
來源：中國稅務報
附：近期房地產建筑企業(yè)財稅課程安排
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9月2-3日 青島：金稅三期嚴監(jiān)控下的房地產企業(yè)三大核心稅種高發(fā)涉稅風險破解
9月15-16日 成都：“互聯(lián)網(wǎng)+稅務”時代暨增值稅模式下的房地產開發(fā)企業(yè)全程各階段稅收風險管控籌劃新思路研討會
9月22-23日 南京：增值稅時代土地增值稅清算實務技巧暨成本分攤
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