“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)稅籌劃案例 作者：賀健平
全面“營(yíng)改增”前房地產(chǎn)行業(yè)稅制交易環(huán)節(jié)稅種多，重復(fù)征稅問(wèn)題較為嚴(yán)重，一定程度上阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。營(yíng)改增后，該行業(yè)簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法可以有助于減輕企業(yè)稅負(fù)。
一、房地產(chǎn)企業(yè)簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法的相關(guān)政策分析
由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)售出前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。5月1日營(yíng)改增后，征收房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅的計(jì)稅價(jià)格和收入，均為“裸價(jià)”，即不含增值稅的價(jià)格和收入。
二、節(jié)稅案例分析
方案1：銷售不動(dòng)產(chǎn)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅的節(jié)稅案例
晨曦房地產(chǎn)企業(yè)為一般納稅人，2016年7月，銷售自行開(kāi)發(fā)的開(kāi)工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目，取得銷售收入44 000 000元（不含稅），假設(shè)采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法繳納增值稅：
應(yīng)納稅額=44 400 000×5%=2 220 000元
該企業(yè)若采用一般計(jì)稅方法納稅:
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡(jiǎn)稱一般納稅人）銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下：
不含稅銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）
假設(shè)當(dāng)期允許抵扣的土地價(jià)款為x
不含稅銷售額
＝（44 400000-x）÷（1+11%）
＝40 000000-0.91x
假設(shè)可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為y
應(yīng)納稅額
=（40 000 000-0.91x）×11%—y
＝(4 400 000-0.1x-y)元
當(dāng)（0.1x+y）值等于2 180 000元時(shí)，A企業(yè)該項(xiàng)目采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法和一般計(jì)稅方法的納增值稅額相同。
若考慮企業(yè)所得稅的影響因素，根據(jù)行業(yè)分析，晨曦建筑企業(yè)的主要成本為建安費(fèi)，其中包括建筑材料（適用17%的進(jìn)項(xiàng)稅率）、勞務(wù)派遣費(fèi)（適用6%的進(jìn)項(xiàng)稅率）、人工費(fèi)用等成本項(xiàng)目，預(yù)估平均進(jìn)項(xiàng)稅率為10%，在此假設(shè)的基礎(chǔ)上：
采用簡(jiǎn)易計(jì)稅法：企業(yè)所得稅納稅額
＝（44 400 000—x－y÷10%-2 220 000）×25%
＝10 545 000－0.25x－2.5y
納稅總額
＝10 545 000－0.25x－2.5y+2 220 000
＝12 765 000－0.25x－2.5y
采用一般計(jì)稅方法：
企業(yè)所得稅納稅額
＝［44 400 000－x－y÷10％－(4 400 000-0.1x-y)］×25%
＝10 000 000－0.225x－2.25y
納稅總額
＝10 000 000－0.225x－2.25y＋4 400000-0.1x-y
＝14 400 000－0.325x－2.35y
當(dāng)（x－1.5y）值等于16 350 000元時(shí)，A企業(yè)該項(xiàng)目采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法和一般計(jì)稅方法的增值稅和企業(yè)所得稅納稅總額相同；當(dāng)該項(xiàng)目(x-1.5y)小于16 350 000元時(shí)采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法增值稅和企業(yè)所得稅納稅總額更低；當(dāng)該項(xiàng)目(x-1.5y)大于16 350 000元時(shí)采用一般計(jì)稅方法增值稅和企業(yè)所得稅納稅總額更低。
方案2：經(jīng)營(yíng)租賃不動(dòng)產(chǎn)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅的節(jié)稅案例
晨曦企業(yè)為非房地產(chǎn)企業(yè)的一般納稅人，2016年6月，出租在2016年4月30日前購(gòu)入的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，合同規(guī)定為經(jīng)營(yíng)性租賃，該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的原值為20 000 000元，每年租金收入為1 100 000元，假設(shè)采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法繳納增值稅：
年增值稅應(yīng)納稅額
=1 100 000×5%
=55 000元
該企業(yè)若采用一般計(jì)稅方法納稅，假設(shè)總成本費(fèi)用為z，主要是由購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的成本，其他費(fèi)用所占比重比較小:
年增值稅應(yīng)納稅額
=（1 100 000－z）×11%
＝（121 000－0.11z）元
當(dāng)z值等于600 000元時(shí)，B企業(yè)該項(xiàng)目采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法和一般計(jì)稅方法的納增值稅額相同；當(dāng)z值大于600 000元時(shí)，采用一般計(jì)稅方法的增值稅納稅額更低；當(dāng)z值小于600 000元時(shí)，采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的增值稅納稅額更低。
若考慮房產(chǎn)稅的影響因素，依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算納稅，稅率為12%。
年房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額
＝1 100 000×12%
=132 000元
根據(jù)該項(xiàng)目的情況，年房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額為132 000元。
若考慮企業(yè)所得稅因素，計(jì)算企業(yè)需承擔(dān)企業(yè)所得稅額，假設(shè)采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法繳納增值稅時(shí)：
年企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額
＝（1 100 000－55 000－132 000－z）×25%
＝（228250-0.25z）元
企業(yè)年納稅總額
＝55 000＋132 000＋228 250-0.25z
＝(415250-0.25z)元
假設(shè)采用一般計(jì)稅方法繳納增值稅時(shí)：
企業(yè)所得稅年應(yīng)納稅額
＝(1 100 000-121 000－0.11z-132000-z) ×25%
＝(211 750－0.2775z)元
企業(yè)年納稅總額
＝550 000＋121 000－0.11z＋211 750－0.2775z
＝(882750-0.3875z)元
根據(jù)上述分析，當(dāng)z值等于3 400 000時(shí)，晨曦企業(yè)該項(xiàng)目采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法和一般計(jì)稅方法的納稅總額相同；當(dāng)z值小于3 400 000時(shí)，晨曦企業(yè)該項(xiàng)目采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法比一般計(jì)稅方法更節(jié)稅；當(dāng)z值大于3 400 000時(shí)，晨曦企業(yè)該項(xiàng)目采用一般計(jì)稅方法比簡(jiǎn)易計(jì)稅方法更節(jié)稅。
三、總體節(jié)稅建議
1.過(guò)渡期一般納稅人企業(yè)的經(jīng)營(yíng)租賃項(xiàng)目選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅
“營(yíng)改增”新法規(guī)包括一系列過(guò)渡性政策，其中包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開(kāi)發(fā)的開(kāi)工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目，以及一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。
過(guò)渡期政策期間，供應(yīng)商可以自主選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方式，也可選擇以行業(yè)稅率為依據(jù)繳納增值稅。供應(yīng)商也可以按照不同的項(xiàng)目選擇適用不同的稅率進(jìn)行繳納增值稅。納稅人一旦選定一種計(jì)稅方式，則在之后的36個(gè)月期間不得更改。
根據(jù)上文案例的測(cè)算，過(guò)渡期一般納稅人企業(yè)的經(jīng)營(yíng)租賃項(xiàng)目選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅納稅總額低于一般計(jì)稅方法；
2．和具備正規(guī)資質(zhì)的上游企業(yè)合作
從進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的角度進(jìn)行分析，一定要盡可能取得可抵扣的增票，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)和正規(guī)的供應(yīng)商、建筑企業(yè)、勞務(wù)派遣企業(yè)合作。而且在進(jìn)行發(fā)票取得時(shí)，盡量要求取得增值稅專用發(fā)票進(jìn)行抵扣；
3．發(fā)展企業(yè)客戶
從銷項(xiàng)的角度進(jìn)行分析，企業(yè)具有一般納稅人資質(zhì)的房地產(chǎn)可開(kāi)具增值稅專用發(fā)票，可增加企業(yè)客戶的進(jìn)項(xiàng)稅額，增加可抵扣額，減少納稅額，這有利于增加企業(yè)客戶對(duì)于房地產(chǎn)的需求量，有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
附：近期房地產(chǎn)、建安企業(yè)財(cái)稅培訓(xùn)課程安排
【12月3-4日】廈門(mén) 全面營(yíng)改增背景下房地產(chǎn)\建安企業(yè)匯算清繳風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與防控專題
【12月8-9日】南京 金稅三期嚴(yán)監(jiān)管下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)預(yù)警評(píng)估稽查與風(fēng)險(xiǎn)防控專題
【12月16-17日】合肥 房地產(chǎn)建安企業(yè)增值稅管控和所得稅匯繳與清算新風(fēng)險(xiǎn)防控及稽查應(yīng)對(duì)
【12月16-18日】鄭州 建筑、房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增政策梳理與國(guó)地稅一體化管理體系下的納稅風(fēng)險(xiǎn)防控暨企業(yè)所得稅管轄權(quán)變更涉稅風(fēng)險(xiǎn)剖析與稽查應(yīng)對(duì)專題班
【12月22-23日】深圳 建筑、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)難點(diǎn)焦點(diǎn)問(wèn)題風(fēng)險(xiǎn)防控與所得稅匯算清繳專題
【12月22-24日】成都 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)五個(gè)不同階段涉稅風(fēng)險(xiǎn)防控與納稅答疑暨營(yíng)改增后的土地增值稅清算風(fēng)險(xiǎn)防范與難點(diǎn)解析專題
您的位置：