編者按：隨著城市化進程的快速推進，城市新增土地增速減緩，尤其是在一線城市房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求、供地結(jié)構(gòu)遠郊化、政府加快推動舊城改造等背景下，舊改項目逐漸成為房企在大城市做大做強的戰(zhàn)略性選擇，作為企業(yè)未來的利潤增長點，成為未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要趨勢。由于舊改項目多位于主城黃金地段，具有較強的區(qū)位優(yōu)勢，升值空間巨大，轉(zhuǎn)讓過程中產(chǎn)生巨額的土地增值稅稅負，本文結(jié)合現(xiàn)行稅收政策，對舊改項目所涉土地增值稅的的扣除項目進行分析。
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，土地增值稅的應(yīng)稅行為是：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物，其計稅依據(jù)為轉(zhuǎn)讓收入減除扣除項目后的余額。在轉(zhuǎn)讓收入既定的情形下，扣除項目的多少成為影響土地增值稅稅額的重要因素。
舊房改造成本能否扣除？
通過上述分析可知，舊房轉(zhuǎn)讓通常涉及以下扣除項目：購房款（或取得土地使用權(quán)所支付的金額及舊房評估價格）、契稅（提供完稅憑證）、銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅及附加、印花稅等。對于二次舊改項目而言，改造成本能否扣除？
對于改變原房屋的結(jié)構(gòu)、用途的項目而言，房屋的改造程度對其銷售價格會產(chǎn)生很大的影響。既然房屋改造是作為評估其交易計稅價格的因素之一，那么在計算土地增值稅的扣除項目時也應(yīng)該把房屋的改造成本和費用計入其“購建成本”，從而體現(xiàn)實質(zhì)課稅原則。同時，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。從政策的公平性角度考慮，舊房的改造、裝修費用，也應(yīng)計入成本，財稅〔2006〕21號文中所規(guī)定的“每年加計5%”的基數(shù)應(yīng)該包含“購房發(fā)票”和“裝修發(fā)票”的金額。
總結(jié)
現(xiàn)今，舊改項目直觀的成為了房企未來的利潤增長亮點，也間接的改變了其在一線城市的戰(zhàn)略思路，更推動了房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展進程。基于舊城改造地段升值、政策等因素，相比常規(guī)項目而言，舊改項目毛利率最高。相伴而來的，是轉(zhuǎn)讓過程中巨額的土地增值稅稅負。因此，對于房企而言，在項目進行過程中，應(yīng)全面、妥善保管開發(fā)成本、費用的憑證，使符合稅法規(guī)定的扣除項目盡量扣除。同時，由于房地產(chǎn)經(jīng)濟快速發(fā)展和稅收實踐相對滯后的原因，對于稅法沒有明確規(guī)定為扣除項目的成本、費用，應(yīng)通過對相關(guān)稅法政策的解讀及與稅務(wù)部門的溝通，明確解決辦法。我國的立法機關(guān)也應(yīng)就房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中的新形態(tài)，適時研究、出臺相應(yīng)的政策。
信息來源：華稅
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