【培訓(xùn)時間】2019年10月26-27日（周六、周日）
【培訓(xùn)地點】杭州海外海百納大酒店(杭州市沈半路456號)
【培訓(xùn)費用】3980元/人（包含：培訓(xùn)費、資料費、場地、中餐、茶點、現(xiàn)場咨詢費等）
【培訓(xùn)對象】
·各市區(qū)縣稅務(wù)局、稅務(wù)師事務(wù)所、會計所、律師所律師、財稅咨詢公司等工作相關(guān)人員
·各房地產(chǎn)業(yè)董事長、總經(jīng)理、分管副總、財務(wù)(稅務(wù))總監(jiān)、財務(wù)經(jīng)理、財稅主管、主辦會計等財稅相關(guān)人員
【課程收益】
今年7月16日《中華人民共和國土地增值稅法》征求意見稿橫空出世，朋友圈被征求意見稿刷屏了。征求意見透露出未來土增稅的巨大轉(zhuǎn)變：土增稅法將上位為國家法律；出讓、轉(zhuǎn)讓集體房地產(chǎn)將納入征稅范圍；納稅人須根據(jù)項目情況及稅法要求自行進(jìn)行土增稅清算……房地產(chǎn)的冬天要來了嗎？通過新的土增稅法，房地產(chǎn)企業(yè)又該如何應(yīng)對？對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，重要的則是活好當(dāng)下：在國家密集調(diào)控背景下，特別是稅收法律政策缺乏嚴(yán)密性、科學(xué)性、合理性的情況下，如何做好賬務(wù)處理與土增稅的清算，有效規(guī)避清算的風(fēng)險？在全面增值稅以及國地稅合并之后，面對強大的大數(shù)據(jù)新系統(tǒng)下的稅收征管等手段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又該如何有效規(guī)避土地增值稅的稽查風(fēng)險？如何在不違反稅收法律法規(guī)的前提條件下，全面實施土地增值稅籌劃，提升企業(yè)效益呢？
【培訓(xùn)講師】林老師
中國注冊稅務(wù)師、會計師、律師。我國著名的房地產(chǎn)納稅規(guī)劃實戰(zhàn)籌劃專家，被譽為房地產(chǎn)財稅答疑“第一人”。
現(xiàn)為某省稅務(wù)局官員，國家稅務(wù)總局講師團(tuán)成員，國家稅務(wù)總局稽查人才庫、所得稅人才庫優(yōu)秀人才。廈門國家會計學(xué)院碩士研究生導(dǎo)師、閩南師范大學(xué)等數(shù)所院校客座教授，多次組織、參與全國稅收大要案稽查工作，潛心于房地產(chǎn)業(yè)財稅研究，具有深湛的理論基礎(chǔ)，豐富的實踐經(jīng)驗，廣泛的財經(jīng)法規(guī)知識積累，并著有《土地增值稅清算操作指南》1-5版、《房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳》2019版等。
【課程大綱】
第一部分：房地產(chǎn)企業(yè) 重、特、難點業(yè)務(wù)會計核算與涉稅實務(wù)
一、拿地環(huán)節(jié)重特事項會計核算實務(wù)操作與涉稅風(fēng)險防范
1.土地價款從銷售款項中減除應(yīng)如何進(jìn)行會計核算，涉稅風(fēng)險主要在哪里？
2.企業(yè)取得包括土地出讓金返還等在內(nèi)的各種政府性資金應(yīng)如何進(jìn)行會計核算與稅務(wù)處理？
3.各類補償性支出（拆遷安置費、通風(fēng)采光等）及實物性補償支出會計應(yīng)如何核算，涉稅問題主要有哪些？
4.拿地時紅線外附加工程（修路搭橋建公園等）應(yīng)如何進(jìn)行會計處理，稅務(wù)上該如何處理？
5.拿地時配建的有償限價房或無償人才公寓、社會保障房等會計核算如何處理？稅務(wù)上又該如何處理？
6.購買在建工程（爛尾樓）取得的項目或土地會計核算應(yīng)注意什么問題？涉稅處理時又會產(chǎn)生什么不利影響？
7.結(jié)婚生子式與友情同居式的合作建房有何不同？會計核算與稅務(wù)處理都各有什么優(yōu)缺點？
8.以承債式股權(quán)收購取得項目稅收如何處理？
9.以債務(wù)重組或破產(chǎn)重組介入項目會計核算如何處理？涉稅問題又該如何處理？
二、開發(fā)環(huán)節(jié)重特事項會計核算實務(wù)操作與涉稅風(fēng)險防范
1.合同內(nèi)甲供材與合同外甲供材差異在哪？會計如何核算？稅務(wù)處理上有何區(qū)別？
2.園林綠化工程或自購綠化苗木會計如何核算？稅務(wù)處理上有何奧妙？
三、預(yù)（銷）售環(huán)節(jié)重特事項會計核算實務(wù)操作與涉稅風(fēng)險防范
1.收到內(nèi)部認(rèn)購款應(yīng)如何進(jìn)行會計核算？又該如何進(jìn)行稅務(wù)處理？
2.捆綁銷售（買房捆綁精裝修、買房捆綁銷售車位等）應(yīng)如何進(jìn)行會計核算？稅務(wù)處理上有什么風(fēng)險？
3.委托第三人團(tuán)購銷售、付三抵五等促銷應(yīng)如何進(jìn)行賬務(wù)處理？稅務(wù)上如何認(rèn)定？
4.房地產(chǎn)項目進(jìn)行分銷應(yīng)如何進(jìn)行處理？分銷費用在稅務(wù)上如何認(rèn)定？
5.買房送汽車、家電等買一贈一行為會計處理有何問題？稅務(wù)上如何認(rèn)定？
6.售后回租的稅務(wù)風(fēng)險主要有哪些？
四、物業(yè)自持環(huán)節(jié)重特事項會計核算實務(wù)操作與涉稅風(fēng)險防范
1.開發(fā)產(chǎn)品自持經(jīng)營的會計核算與稅務(wù)處理有何特點？
2.開發(fā)產(chǎn)品租賃經(jīng)營應(yīng)如何進(jìn)行會計核算，稅務(wù)處理上有什么空間？
第二部分：土地增值稅清算實務(wù)與風(fēng)險控制
一、土地增值稅政策與清算技巧
1.土地增值稅的法定清算條件和指定清算條件各是什么？
2.企業(yè)符合法定清算條件而不清算有什么納稅風(fēng)險？指定清算條件滿足的情況下自行清算是否可行？
3.稅務(wù)稽查部門能否對企業(yè)未清算的項目進(jìn)行土地增值稅清算并進(jìn)行處理？
4.房地產(chǎn)項目的清算單位以什么為標(biāo)準(zhǔn)？全國各地的掌握口徑是否相同？
5.一個清算單位中普通住宅和非普通住宅、非住宅是否必須分開計算增值額并繳納土地增值稅？不分開的情況下有什么風(fēng)險？
6.房地產(chǎn)開發(fā)成本的成本對象如何劃分？如果不按建筑面積劃分有什么稅務(wù)風(fēng)險？
7.納稅義務(wù)發(fā)生時間與稅款清算時間有什么區(qū)別？清算的土地增值稅稅款在什么情況下可以加收滯納金或處以罰款？
8.分期開發(fā)的房地產(chǎn)扣除項目金額如何劃分？
二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的稅務(wù)處理
1.取得的收入有哪些需要繳納土地增值稅？
2.營改增前后房地產(chǎn)項目的轉(zhuǎn)讓收入發(fā)生了什么樣的變化？
3.土地增值稅在營改增后對房地產(chǎn)企業(yè)而言利弊如何？
4.銷售面積發(fā)生差錯存在補退款如何處理？
5.收取的違約金、滯納金、賠償金等價外費用要不要計算繳納土地增值稅？
6.代收代付的水電增容費、有線電視安裝費、網(wǎng)絡(luò)費等如何處理？
7.開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)是否需要視同銷售？該如何處理？
8.將車庫或者停車位轉(zhuǎn)讓，其收入是否計入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入？
9.將不能銷售的公共配套設(shè)施對外銷售了又該如何處理？
10.將自有的土地承包他人開發(fā)收取的承包金如何做稅務(wù)處理？
11.企業(yè)合并、分立等過程中發(fā)生的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移是否應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅？
12.拆遷安置土地增值稅如何計算？
13.以上各種行為的增值稅、企業(yè)所得稅等其他稅種的處理又是如何規(guī)定的？
三、土地增值稅準(zhǔn)予扣除項目金額的確認(rèn)問題
1.準(zhǔn)予土地增值稅前扣除的確認(rèn)原則與企業(yè)所得稅稅前扣除原則有什么異同？
2.取得土地使用權(quán)所支付金額如何確認(rèn)？土地閑置費的土地增值稅和企業(yè)所得稅處理是否一樣？
3.存在土地出讓金返還的情況下，土地成本該如何確認(rèn)？增值稅、企業(yè)所得稅對此種情況該如何處理？
4.存在支付拆遷補償費或拆一還一實物安置的情況下，支付的拆遷補償費和實物安置的房產(chǎn)如何處置？增值稅、企業(yè)所得稅又該如何處理？
5.拿地時存在附加條件（人才公寓、紅線外附加工程等）土地增值稅清算時該如何處理？
6.土地成本在計算增值稅時全額作為銷售額的減除項目處理，在土地增值稅清算時是否還可以全額作為計算扣除項目金額處理并加計扣除？
7.以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得的項目土地成本如何認(rèn)定？
8.以投資入股取得的房地產(chǎn)項目土地成本如何認(rèn)定？
9.購買爛尾樓等在建工程取得的房地產(chǎn)項目需要取得什么票據(jù)？土地增值稅清算時其購進(jìn)成本能否加計扣除？
10.企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項目投入時候后或轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)處理后再用于銷售如何計算扣除項目金額？能否加計扣除？
11.房地產(chǎn)開發(fā)成本如何確認(rèn)？
12.房地產(chǎn)開發(fā)費用和與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金如何確認(rèn)？
13. 關(guān)于大市政配套費是否可以銷項抵減（國稅發(fā){2009}31號）?
第三部分：現(xiàn)場疑難問題解答（問題請?zhí)崆按蛴』驎鴮懝ふ沤^長篇大論）
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