房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前的企業(yè)所得稅處理 作者：中國財(cái)稅培訓(xùn)師 肖太壽 由于土地增值稅清算一般應(yīng)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售時進(jìn)行，而企業(yè)所得稅的收入確認(rèn)時間比清算土地增值稅時間提前很多。根據(jù)國稅發(fā)【2009】31號的規(guī)定，項(xiàng)目未完工而有預(yù)收房款時，只要文房地產(chǎn)公司與業(yè)主正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》，企業(yè)所得稅納稅義務(wù)就實(shí)現(xiàn)了，雖然土地增值稅采取預(yù)征辦法，但清算土地增值稅往往可能會補(bǔ)繳大量的土地增值稅，企業(yè)清算時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已沒有沒有后續(xù)項(xiàng)目，這樣就可能造成土地增值稅清算的稅款不能在企業(yè)所得稅前扣除，即土地增值稅清算補(bǔ)交的稅款未能按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則在所屬納稅年度扣除，造成企業(yè)多交了企業(yè)所得稅。違背了《企業(yè)所得稅法》第八條的規(guī)定。為了解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前由于預(yù)征土地增值稅導(dǎo)致多繳企業(yè)所得稅的退稅問題。自2010年1月1日起，《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2010年第29號）就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前的企業(yè)所得稅處理問題，進(jìn)行了以下規(guī)定： 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱企業(yè)）按規(guī)定對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后，在向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請辦理注銷稅務(wù)登記時，如注銷當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損，應(yīng)按照以下方法計(jì)算出其在注銷前項(xiàng)目開發(fā)各年度多繳的企業(yè)所得稅稅款，并申請退稅： （一）企業(yè)整個項(xiàng)目繳納的土地增值稅總額，應(yīng)按照項(xiàng)目開發(fā)各年度實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目銷售收入占整個項(xiàng)目銷售收入總額的比例，在項(xiàng)目開發(fā)各年度進(jìn)行分?jǐn)偅唧w按以下公式計(jì)算： 各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀?土地增值稅總額×（項(xiàng)目年度銷售收入÷整個項(xiàng)目銷售收入總額） 本公告所稱銷售收入包括視同銷售房地產(chǎn)的收入，但不包括企業(yè)銷售的增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售收入。 在這里應(yīng)該注意兩點(diǎn)：一是“注銷當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損”是指根據(jù)財(cái)稅【2009】60號文規(guī)定將整個清算期作為一個獨(dú)立的納稅年度進(jìn)行匯算清繳，由稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的虧損，并且此虧損是由于土地增值稅清算稅款導(dǎo)致的。二是“注銷前項(xiàng)目開發(fā)各年度”是指土地增值稅清算涉及的年度。三是符合以下條件之一，企業(yè)即可申請退稅： （1）土地增值稅清算當(dāng)年和企業(yè)注銷當(dāng)年匯算清繳都出現(xiàn)虧損； （2）土地增值稅清算當(dāng)年出現(xiàn)虧損，且未在注銷之前年度按稅法規(guī)定彌補(bǔ)完畢的。 （二）項(xiàng)目開發(fā)各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀悳p去該年度已經(jīng)稅前扣除的土地增值稅后，余額屬于當(dāng)年應(yīng)補(bǔ)充扣除的土地增值稅；企業(yè)應(yīng)調(diào)整當(dāng)年度的應(yīng)納稅所得額，并按規(guī)定計(jì)算當(dāng)年度應(yīng)退的企業(yè)所得稅稅款；當(dāng)年度已繳納的企業(yè)所得稅稅款不足退稅的，應(yīng)作為虧損向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，并調(diào)整以后年度的應(yīng)納稅所得額。 某開發(fā)企業(yè)2010年9月項(xiàng)目全部竣工并銷售完畢，10月進(jìn)行土地增值稅清算，整個項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)土地增值稅1490萬元，補(bǔ)交土地增值稅530萬元，2010年度企業(yè)所得稅匯算確認(rèn)虧損1520萬元。2011年1月1日企業(yè)注銷清算，注銷年度匯算清繳確認(rèn)虧損98萬元。2008年——2010年預(yù)交土地增值稅分別為：100萬元、800萬元、60萬元；各年分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀惙謩e為：150萬元、1250萬元、90萬元；各年交納的企業(yè)所得稅分別為：10萬元、130萬元、0萬元。 1、2008年應(yīng)調(diào)整的應(yīng)納稅所得額： 150-100=50（萬元） 應(yīng)退企業(yè)所得稅=50×25%=12.5（萬元） 2008年僅交納企業(yè)所得稅10萬元，2008年只能退稅10萬元。剩余的2.5萬元所得稅對應(yīng)的所得額10萬元作為虧損向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)。 2、2009年應(yīng)調(diào)整的應(yīng)納稅所得額： 1250-800=450（萬元） 加上2008年轉(zhuǎn)來的10萬元 2009年應(yīng)調(diào)整的應(yīng)納稅所得額共為： 450+10=460（萬元） 應(yīng)退所得稅額=460×25%=115（萬元） 3、調(diào)整后，2010年度應(yīng)納稅所得： -1520+=-1020（萬元） 即：調(diào)整后，2010年虧損1020萬元。 （三）企業(yè)對項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算的當(dāng)年，由于按照上述方法進(jìn)行土地增值稅分?jǐn)傉{(diào)整后，導(dǎo)致當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額出現(xiàn)正數(shù)的，應(yīng)按規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。 接上例：若2010年度企業(yè)所得稅匯算確認(rèn)虧損430萬元。 調(diào)整后，2010年度應(yīng)納稅所得額： -430+=70（萬元） 2010年應(yīng)補(bǔ)交企業(yè)所得稅額： 70×25%=17.5（萬元） （四）企業(yè)按上述方法計(jì)算的累計(jì)退稅額，不得超過其在項(xiàng)目開發(fā)各年度累計(jì)實(shí)際繳納的企業(yè)所得稅。 二、企業(yè)在申請退稅時，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供書面材料證明應(yīng)退企業(yè)所得稅款的計(jì)算過程，包括企業(yè)整個項(xiàng)目繳納的土地增值稅總額、整個項(xiàng)目銷售收入總額、項(xiàng)目年度銷售收入、各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀惡鸵呀?jīng)稅前扣除的土地增值稅、各年度的適用稅率等。 三、企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后，在向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請辦理注銷稅務(wù)登記時，如注銷當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損，但土地增值稅清算當(dāng)年未出現(xiàn)虧損，或盡管土地增值稅清算當(dāng)年出現(xiàn)虧損，但在注銷之前年度已按稅法規(guī)定彌補(bǔ)完畢的，不執(zhí)行本公告。 ： 某開發(fā)企業(yè)2007年預(yù)交土地增值稅100萬元，本年應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀?00萬元，實(shí)際交納企業(yè)所得稅90萬元，符合退稅條件。 2007年應(yīng)退企業(yè)所得稅款： （200-100）×33%=33（萬元） 假設(shè)2007年實(shí)際交納企業(yè)所得稅19.8萬元，其他條件不變。 2007年企業(yè)只能退稅19.8萬元。 不足退稅的13.2萬元（33-19.8=13.2）對應(yīng)的應(yīng)納稅所得40萬元（13.2÷33%=40），應(yīng)作為虧損向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)。 但這里有個問題，向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)的40萬元虧損，在以后年度分?jǐn)傆?jì)算退稅時是按33%的稅率還是按25%的稅率計(jì)算？29號公告第一條第二款只規(guī)定“當(dāng)年度已繳納的企業(yè)所得稅稅款不足退稅的，應(yīng)作為虧損向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，并調(diào)整以后年度的應(yīng)納稅所得額”我認(rèn)為應(yīng)按33%的稅率計(jì)算退稅。 |
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