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舊城改造項目的契稅處理及案例分析 |
信息發(fā)布：企業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) 發(fā)布時間：2011-2-3 20:44:30 |
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舊城改造項目的契稅處理及案例分析（作者：中國稅收籌劃師 財稅培訓(xùn)師 稅收學(xué)博士肖太壽） (一)舊城改造項目契稅處理的政策法律依據(jù) 1、財稅〔2004〕134號的相關(guān)規(guī)定 財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財稅〔2004〕134號）規(guī)定，出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟利益。財稅〔2004〕134號）對出讓國有土地使用權(quán)的契稅計稅價格分為以下兩種情況: （1）如果以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應(yīng)確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費以及各種補償費用應(yīng)包括在內(nèi)。 （2）如果以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設(shè)配套費等承受者應(yīng)支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益。同時規(guī)定,以協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)，沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機關(guān)可依次按下列兩種方式確定： ①評估價格，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進行綜合評定，并經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認(rèn)的價格。 ②土地基準(zhǔn)地價，由縣以上人民政府公示的土地基準(zhǔn)地價。 2、國稅發(fā)〔2009〕31號的相關(guān)規(guī)定 《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）規(guī)定，土地征用費及拆遷補償費,指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。 （二）案例分析 某房地產(chǎn)公司競價取得某市舊城改造項目，除向政府繳納土地出讓金、各項配套費10000萬元外，還涉及拆遷還建50套商品房和貨幣拆遷補償1000萬元。那么，該房地產(chǎn)公司前期辦證時要繳納的契稅計稅依據(jù)是多少？ 1、企業(yè)所得稅土地計稅成本的確定 假設(shè)50套商品房未來實際交付時的公允價值為2500萬元，則該公司取得舊城改造項目的企業(yè)所得稅土地計稅成本由“10000萬元＋1000萬元＋契稅＋2500萬元”構(gòu)成。 2、契稅的計稅依據(jù)的確定 根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財稅〔2004〕134號）規(guī)定，以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應(yīng)確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費以及各種補償費用應(yīng)包括在內(nèi)。基于此規(guī)定，該公司以競價方式取得的舊城改造項目，計算契稅的計稅依據(jù)為13500萬元（10000＋1000＋2500），與企業(yè)所得稅土地計稅成本有差別。 3、稅收風(fēng)險分析及應(yīng)對策略 （1）稅收風(fēng)險分析 由于拆遷還建的影響，50套商品房是在實際交付后依據(jù)未來市場價值計算的公允價值，在開發(fā)商辦理土地使用權(quán)證時僅能確定拆遷補償費用1000萬元，50套拆遷還建房實際建造成本和未來公允價值暫時是無法確定的，所以，以13500萬元（10000＋1000＋2500）萬元作為契稅計稅依據(jù)不符合現(xiàn)實情況。在實踐中完全有可能以11000萬元（10000＋1000）計算繳納契稅，結(jié)果漏了50套商品房是在實際交付后依據(jù)未來市場價值計算的公允價值計算繳納契稅的稅收風(fēng)險。 （2）稅收風(fēng)險應(yīng)對策略 鑒于以上分析，為減少征納雙方糾紛，建議分兩種情況處理。 一是拆遷還建房屋，在實際交付時，另行補繳契稅，即先按照11000萬元（10000＋1000）計算繳納契稅，房屋實際交付時，再按照2500萬元計算補繳契稅。 二是參照財稅〔2004〕134號文件的規(guī)定，以協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)，沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機關(guān)可依次按下列兩種方式確定： 1、評估價格，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進行綜合評定，并經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認(rèn)的價格。 2、土地基準(zhǔn)地價，由縣以上人民政府公示的土地基準(zhǔn)地價。 由于競價一般以土地基準(zhǔn)地價為依據(jù)，建議直接選擇縣以上人民政府公示的土地基準(zhǔn)地價為契稅計稅依據(jù)。 某公司在拆遷改造舊城工程項目中，涉及包括劃轉(zhuǎn)出讓、用途改變、容積率調(diào)增等費用支出，對這些費用應(yīng)該如何處理？是否直接計入開發(fā)成本？另外，在辦理土地過戶手續(xù)時，因土地證都在各住戶手中，該公司需要收齊后再到國土局辦理過戶，辦理過戶涉及繳納契稅，那契稅的計稅依據(jù)如何確定？ 1、費用的處理分析 根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）規(guī)定，土地征用費及拆遷補償費,指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。所以，因劃轉(zhuǎn)出讓、用途改變、容積率調(diào)增等內(nèi)容繳納的費用，屬于取得土地的成本，但不包括被行政處罰的金額。賬務(wù)處理上，可直接計入開發(fā)成本。 2、契稅的計稅依據(jù)分析 《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財稅〔2004〕134號）規(guī)定，出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟利益。如果以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設(shè)配套費等承受者應(yīng)支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益。沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機關(guān)可依次按下列兩種方式確定： 1、評估價格。 2.、土地基準(zhǔn)地價：由縣以上人民政府公示的土地基準(zhǔn)地價。 因此，該公司應(yīng)按支付的成交價格作為契稅依據(jù)。若價格明顯偏低，主管稅務(wù)機關(guān)可核定成交價格 |
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