這一次房價真的是降了。幾個月來，全中國的房地產(chǎn)市場仿佛跌入了冰窟窿，價格持續(xù)下滑，成交清淡低迷，報刊電視常見大批樓盤以跳樓價跳水價等手段促銷讓人心驚肉跳，權(quán)威數(shù)據(jù)表明以深圳為代表的城市房價下跌幅度累計已超過30%更加駭人聽聞。一路高歌猛進(jìn)的城市房價終于低下了它不可一世的高昂頭顱！
是什么原因使得神州大地的城市房價普遍下降？弄清這個問題對各方意義重大，既使政府能夠提前預(yù)測后果從而及時調(diào)整政策，也使企業(yè)能夠明晰行業(yè)的發(fā)展趨勢從而做好應(yīng)對準(zhǔn)備，更能使消費(fèi)者在紛繁復(fù)雜的各類信息面前保持清醒的頭腦從而捕捉到準(zhǔn)確的購買時機(jī)。
通常的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論很難解釋當(dāng)前的房價下降迷局
從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，一項商品的價格漲跌一般不外乎兩種原因：一是供需失衡，這屬于價格理論的范疇；二是通貨膨脹（或者通貨緊縮），這屬于貨幣理論范疇。不過，從目前已有的數(shù)據(jù)看，這兩種理論似乎都不能解釋近段時期的房價持續(xù)下跌。
價格理論通俗地說就是，當(dāng)一項商品的供應(yīng)不斷增加而需求卻在萎縮或者沒有相應(yīng)地增加時，商品的價格下跌是必然現(xiàn)象。先看供應(yīng)：現(xiàn)有的官方公布的數(shù)據(jù)顯示（摘自焦點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)），2008年上半年在房價領(lǐng)跌代表的深圳、北京和上海三座城市中，它們的已竣工商品房住宅面積比去年同期分別下降了27.9%、32.2%和12.5%，與去年下半年環(huán)比則下降得更多，全國其它城市也有許多類似的情況。不僅如此，除了已竣工的商品房在減少外，各地住宅用地的成交量也在急劇下降，據(jù)國土部剛剛公開的分析報告顯示，今年上半年全國土地供應(yīng)總量比去年同期減少25.27%，曾經(jīng)的一窩蜂搶購?fù)恋氐默F(xiàn)象已經(jīng)不復(fù)再現(xiàn)，土地流拍或者是已經(jīng)成交而放棄巨額定金消息也不斷見諸媒體。土地是房子的載體，土地成交的減少，這意味著在未來幾年內(nèi)的商品房的供應(yīng)數(shù)量仍呈下降的趨勢。再看需求：中國經(jīng)濟(jì)上半年的發(fā)展速度雖有所放緩，但GDP較去年同期仍增長了10.4%，其中第二產(chǎn)業(yè)增長了11.3%，第三產(chǎn)業(yè)增長了10.5%，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了第一產(chǎn)業(yè)3.5%的增長率，這說明中國的城市化進(jìn)程仍然呈不可阻擋之勢（第二、三產(chǎn)業(yè)都是以城市為依托的），廣大民眾對城市房屋的需求斷沒有下降的理由。明明是供應(yīng)下降需求增長，但價格卻反其道而行之，因此，微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的價格理論是無法來解釋本次房價下跌的。
貨幣理論淺顯地表達(dá)就是，當(dāng)社會流通中的貨幣數(shù)量大大增加時，而社會的財富總量并未增加或者增加的速度遠(yuǎn)低于貨幣增加的速度時，整個社會的商品都會出現(xiàn)不同程度地漲價。古時候人們是以稀有金屬作為流通的媒介，由于稀有金屬的產(chǎn)量受到限制，其本身并不能根據(jù)人們的意愿隨意增加，因此那個時候就根本沒有通貨膨脹一說。通貨膨脹的出現(xiàn)是在紙幣出現(xiàn)以后，紙幣的優(yōu)勢是便于攜帶方便交易，但其缺陷也不容忽視，因?yàn)椋垘诺陌l(fā)行是以政府的信用為基礎(chǔ)的，而紙幣（含票據(jù)等）是可以無限印制的。倘若政府手頭捉襟見肘或者其它什么原因（大部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為本次通貨膨脹與人民幣升值不到位有關(guān)），使政府不得不開動印鈔機(jī)器，則整個社會的貨幣供應(yīng)量就會大大增加。從理論上說，貨幣供應(yīng)量增加一倍，則整個社會的商品價格就會翻番。它與價格理論的區(qū)別在于，后者討論的是某一項商品的漲跌，而通貨膨脹時是所有的商品都在漲價。中國目前正處在一個連政府都公開承認(rèn)的高速通脹時期，上半年CPI上漲7.9%，全中國的各類商品價格都有較大幅度的上揚(yáng)，范圍涉及能源、人工、各類原材料、農(nóng)產(chǎn)品等，有的用漲幅驚人也不過分。但令人不解的是，在中國人傳統(tǒng)觀念中最最保值的房子卻在其他商品價格節(jié)節(jié)攀升時不漲反降，真是令人匪夷所思，因此，宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的貨幣理論也同樣無法解釋本次房價下跌的。
還有什么原因是促成本次房價大規(guī)模下降的元兇呢？除了上述兩種原因外，經(jīng)濟(jì)學(xué)家還承認(rèn)人們的心理預(yù)期也是促成某種商品漲跌的主要原因之一，凱恩斯甚至認(rèn)為心理預(yù)期是人類的一種重要本能。問題的關(guān)鍵是，心理預(yù)期也要有理由，從供求關(guān)系出發(fā)現(xiàn)在應(yīng)當(dāng)是漲價，從通貨膨脹的現(xiàn)狀看現(xiàn)在也應(yīng)當(dāng)是漲價，千千萬萬個不同的消費(fèi)者卻居然高度一致地預(yù)期房價會下降，背后的支撐是什么？
簡單的數(shù)據(jù)類比或現(xiàn)象觀察無助認(rèn)清房價下降的本質(zhì)
很多人從經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)或者簡單類比或者相關(guān)政策或日常現(xiàn)象中來尋找理由：
有人說現(xiàn)在的房價與收入不成比例，即房價應(yīng)當(dāng)是家庭年收入的4-6倍左右比較合適，但中國已經(jīng)達(dá)到了十幾倍，這么高的房價老百姓根本買不起，因此高房價無法長期支撐。持這種說法的人是對中國的財富分配狀況并不了解，西方國家的基尼系數(shù)一般在0.3-0.4之間，而中國2007年底的基尼系數(shù)已經(jīng)達(dá)到了0.49。也就是說西方國家的貧富分布比較平均，大部分人都是中間收入，房價收入比對他們有一定的指導(dǎo)意義；而中國的財富分布極其懸殊，大部分財富掌握在少數(shù)人手里，當(dāng)大部分老百姓呼吁房價偏高的時候，大部分樓盤卻是剛剛推出就被瓜分得所剩無幾。因此，房價收入比的數(shù)據(jù)不能成為房價下降的理由（當(dāng)然這不是說財富被少數(shù)人占有也是對的）。
有人說現(xiàn)在的房價與租金收入也不成比例，即房價應(yīng)當(dāng)是年租金的10-15倍左右才比較合適，但我們中國目前普遍的租房收入的回報大部分都在4%左右，因此高房價無法獲得長期支撐。持這種說法的人是對中國人的心理狀況并不了解，現(xiàn)在已經(jīng)持有多套住房的人，有幾個是為了出租？又有幾個有錢而沒房的人會去計算是租房與買房哪種方案合算？他們要考慮的第一是房子還會不會繼續(xù)漲，只要房價的上漲部分能夠超過存入銀行的利息所得，則早買早贏；第二考慮的是貨幣會不會貶值，如果錢是越來越不值錢，在沒有更可靠的投資渠道之前，買房就是最好的投資選擇。傳統(tǒng)的文化習(xí)慣也決定了在中國沒有房子而選擇租房是一件很不體面的事情。因此，房價租金比的數(shù)據(jù)也不能成為房價下降的理由。
有人說現(xiàn)在美國的房價都在下降，中國的房價難道能獨(dú)善其身？這種簡單的類比方法顯得過于牽強(qiáng)。美國建造商品房的歷史有多長？美國人均土地面積是我們的多少倍？美國人均住房面積比我們大多少？不弄清這些些問題便斷言中國的房價與美國的房價漲跌同步，似乎在邏輯上就經(jīng)不起嚴(yán)格推敲。還有人說任何產(chǎn)業(yè)都是有周期的，有高峰就會有低谷，就象當(dāng)年的日本的房地產(chǎn)曾經(jīng)風(fēng)光無限，后來也陷入了長期低迷。這話在理論上無疑是正確的，但高峰與低谷是怎樣形成的？高峰是因?yàn)楣┎粦?yīng)求，低谷是由于供過于求，可是中國的土地并非私有，土地的供應(yīng)并不象日本那樣可以自由買賣，而是由政府嚴(yán)格控制計劃供應(yīng)。計劃經(jīng)濟(jì)的最顯著特點(diǎn)就是短缺（中國在建國后實(shí)行計劃經(jīng)濟(jì)的三十年里從來就沒有出現(xiàn)過經(jīng)濟(jì)周期，價格更是一成不變），再加上中國特有的對城市建筑容積率的嚴(yán)格控制，中國的住房供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有步入自由經(jīng)濟(jì)的軌道。請問，沒有健全的市場，會有準(zhǔn)確的市場規(guī)律嗎？
還有人把房價下降的原因歸究為政策對炒房行為的控制。盤點(diǎn)目前對炒房行為控制的政策，較有影響力的主要是對購買第二套房增加首付增加利率和對二手房五年內(nèi)交易課以重稅。這兩條政策的確能夠防止炒房，但是對降低房價的作用恐怕并沒有人們所想象的那么樂觀。炒房的人目的很明確，買進(jìn)是為了更高地賣出（或者直接出租），從表面上看的確是抬高了房價。但是，整個商品房住宅市場是由一手房、二手房和出租房三塊組成的。二手房越多或者出租房越便宜，選擇購買二手房或者選擇租房而不買房的人就越多，一手房的價格上漲就要受到制約。而當(dāng)我們通過嚴(yán)厲的政策來防止炒房時，也就意味著我們減少了二手房和出租房的供應(yīng)量，結(jié)果就會刺激一手房的價格上漲。防止了炒房是降低了一手房的價格，而減少了二手房與出租房的供應(yīng)是抬高了一手房的價格，此消彼漲，房價仍然沒有下降的理由。
還有一種非常流行的觀點(diǎn)：房價下跌是因?yàn)榍皫啄攴績r上漲過快，透支了后面幾年的需求，下跌是對前幾年房價上漲過快的補(bǔ)課。支持這種觀點(diǎn)的一個有力依據(jù)是，已經(jīng)竣工的小區(qū)到了晚上黑燈瞎火，許多新房無人居住，這說明房子不是不夠而是多了。這種說法很有迷惑性，大部分民眾都認(rèn)同這個道理。判斷復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，采用簡單的實(shí)際觀察不能說沒有用，但其說服力值得懷疑。假如這種結(jié)論能夠成立的話，那么我們是否可以說，在全國各地的深夜，并沒有什么人睡在大街上，由此我們便推斷出中國從此不要再蓋房子了？甚至我們還可以得出這樣的結(jié)論，因?yàn)閹装倌昵暗闹袊秃苌儆腥怂诖蠼稚希袊诉@么多年來奮斗不止地蓋房子原本就是一樁錯誤！
信貸緊縮導(dǎo)致階段性供過于求是本輪房價下降的最大元兇
上述常見的理由皆不成立，除了前面闡述了其理論上不能自圓其說之外，在實(shí)際上這些現(xiàn)象或者數(shù)據(jù)或者政策（除二套房貸政策出臺較晚之外）也早就存在，而房價上漲已經(jīng)至少持續(xù)了5年，可為什么要等到今年才直線下降？根源的確是人們的心理預(yù)期在起作用，不過導(dǎo)致這種心理預(yù)期的原因并不在上述所列而是另有其因，需要我們在分析問題時另辟蹊徑。
一是王石的“拐點(diǎn)論”。王石何許人，想必不用多作介紹，這家中國最著名的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的掌門人，在去年年底的時候拋出了房價“拐點(diǎn)”論。他認(rèn)為中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)面臨重大轉(zhuǎn)折，建議持幣者三四年后再買房，并率先讓自己在深圳與廣州的樓盤降價銷售，降價幅度達(dá)到了15%，一時石破天驚輿論嘩然。作為中國最大的房產(chǎn)供應(yīng)商，叫全中國人民不要買房，其言論讓普通民眾不敢小覷，對正在準(zhǔn)備購房的消費(fèi)者影響不敢說絕后，至少也是空前，業(yè)內(nèi)人士甚至說王石的“拐點(diǎn)”論勝過中央的宏觀調(diào)控政策。現(xiàn)在看來，到底是房地產(chǎn)業(yè)的“寒冬”本來就要來到，王石是事先看透天機(jī)；還是“寒冬”原本并不會來得如此倉促，是王石賣拐才引領(lǐng)其提前到來，現(xiàn)在已經(jīng)是雞與蛋的關(guān)系而無從考究。但有一點(diǎn)可以肯定的是，王石的“拐點(diǎn)論”使許多的消費(fèi)者陷入了觀望。
二是輿論的單向放大。“拐點(diǎn)”論出臺之后，媒體開始做空樓市，常常以一些并不可靠的數(shù)據(jù)作為房價已經(jīng)下跌的依據(jù)，常常采訪一些無力購房的憤青一族發(fā)表偏激言辭，常常戴著有色眼鏡來夸大樓市的冷清凋敝，而對于一些促進(jìn)樓市銷售的利好消息常常是秘而不宣或者輕描淡寫，使整個樓市籠罩在山雨欲來的恐怖氣氛之中。期間，有很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家、行業(yè)人士對媒體的片面報道行為提出過批評意見，或者撰文詳細(xì)論證其采信的數(shù)據(jù)的不科學(xué)、不翔實(shí)、不周全等，但主流媒體對此一律封殺。以央視為例，1月10日的《經(jīng)濟(jì)半小時》節(jié)目報道，北京2007年最后四周的房價下降幅度高達(dá)25%，而同期國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計局的數(shù)字卻是同比上漲17%，環(huán)比也上漲1%，雙方數(shù)據(jù)有著天壤之別。消費(fèi)者本來已經(jīng)被“拐點(diǎn)”搞得有些頭暈，主流媒體再來煽風(fēng)點(diǎn)火，觀望情緒更加濃厚。
三是銀行的信貸緊縮。盡管媒體一片聒噪和王石旗下的樓盤高臺跳水，盡管許多消費(fèi)者正在按兵不動，但彼時大部分開發(fā)商都不以為然，因?yàn)榻螘r期內(nèi)供求關(guān)系并未發(fā)生逆轉(zhuǎn)，通貨膨脹也在加劇，比照往常的經(jīng)驗(yàn)堅持下去必將獲勝。問題就出在這里，開發(fā)商無法堅持下去，因?yàn)殂y行收緊了錢袋子。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，離開了銀行的支持，僅靠開發(fā)商獨(dú)家完成全部工程幾乎是天方夜譚，然而今年的信貸緊縮尤其是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款的嚴(yán)格控制，使得許多現(xiàn)金匱乏的中小企業(yè)不得不尷尬地兩難選擇：要么停工，在建工程變成爛尾樓，企業(yè)陷入半癱瘓狀態(tài)；要么降價，獲取現(xiàn)金以完成在建工程，同時保證企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。面對全國性的信貸緊縮，中小開發(fā)商求告無門，砸盤傾銷是唯一理性選擇，于是一個個樓盤以各種名義開始降價促銷，繼而樓市降價風(fēng)潮席卷神州。
下降的房價終于煉成了！當(dāng)人們喜出望外額首稱慶的時候，我們也應(yīng)該看到這次房價的下降僅僅是由于銀行的信貸緊縮導(dǎo)致階段性地供過于求的結(jié)果。這個階段到底能夠維持多久？當(dāng)砸盤傾銷蜂擁而至再到煙消云散時會出現(xiàn)什么結(jié)局？樓市的走勢的確撲朔迷離，誰也不能洞若觀火未卜先知。但有一點(diǎn)可以告訴大家的是，只要市場存在，供求規(guī)律永遠(yuǎn)牢不可破。由于目前的樓市極度低迷，不僅新開工樓盤越來越少，新成交的住宅用地也越來越少，開發(fā)商對房地產(chǎn)行業(yè)的信心正在慢慢衰竭，未來的商品房供應(yīng)量正在急劇減少，等到這一輪降價風(fēng)潮過后，房價絕地反擊浴火重生也未可知！
央行對同是價格高漲的商品采取不同的信貸政策令人疑惑
需要聲明的是，筆者認(rèn)為房價在階段性地沉寂之后將會再度崛起，這是一個事實(shí)判斷而非價值判斷。事實(shí)判斷就是事物的本來面目是什么，而價值判斷則是期望什么反對什么。說房價一定要上漲，這是一個事實(shí)判斷；說我希望房價不漲，這是一個價值判斷。可惜，普通的百姓往往分不清這兩者的區(qū)別：你預(yù)測房價要上漲，他就認(rèn)為你希望房價上漲，于是磚頭口水漫天涌來，盡管后面的事實(shí)證明房價的確是漲了；你預(yù)測房價要下跌，說明你反對房價上漲，于是你就是百姓利益的代言人，盡管后面的事實(shí)證明房價根本沒有下跌！
中央的信貸政策也一直讓人大惑不解？當(dāng)豬肉猛漲的時候，中央的政策是扶持養(yǎng)豬企業(yè)，對這些企業(yè)的貸款要求是放大放松極力扶持；當(dāng)房價狂飆的時候，中央的政策是遏制房產(chǎn)開發(fā)商，對這些企業(yè)的貸款要求從緊從嚴(yán)甚至徹底封殺！
如果中央對養(yǎng)豬企業(yè)也采取對開發(fā)商同樣的態(tài)度，使養(yǎng)豬企業(yè)沒錢買飼料買藥品等，迫使他們在仔豬并未成年即砸盤傾銷，豬肉會不會急劇降價呢？稍有常識的人都能得出結(jié)論，肉豬集中上市，肉價肯定會跌，但跌過之后還會有人養(yǎng)豬嗎？恐怕最后迎來的是新一輪更高的肉價上漲！
作者：徐昌生 來源：中國管理傳播網(wǎng) |
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