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    日前，包括碧桂園、萬(wàn)達(dá)在內(nèi)的沈陽(yáng)市72家房地產(chǎn)公司聯(lián)合作出承諾：房子不降價(jià)，降價(jià)我們補(bǔ)。也就是說(shuō)從現(xiàn)在起1年之內(nèi)，消費(fèi)者購(gòu)買的商品房一旦出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌，房地產(chǎn)公司都將給業(yè)主補(bǔ)償差價(jià)。這些開(kāi)發(fā)商在賣房時(shí)必須與購(gòu)房者簽訂協(xié)議，并把上述承諾寫進(jìn)協(xié)議。

    據(jù)沈陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)：沈陽(yáng)市目前持有土地建設(shè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商共有300余家，而此次做出承諾的72家約占1/4左右。

    一石激起千層浪，此協(xié)約一出，被坊間普遍解讀為房企“不降價(jià)聯(lián)盟”。大多數(shù)專家對(duì)房企如此聯(lián)盟嗤之以鼻，認(rèn)為“不降價(jià)聯(lián)盟”的壽命必短無(wú)疑！
    果真會(huì)如此結(jié)局嗎？地產(chǎn)觀察者許子枋從房企處境—購(gòu)房者心態(tài)—市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)理論三方面進(jìn)行了分析，認(rèn)為這個(gè)事件確實(shí)耐人尋味，有值得深思的地方。

其一，房企為什么要建立 “不降價(jià)聯(lián)盟”？

    正如我一直所說(shuō)的中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)半文化半市場(chǎng)的市場(chǎng)，目前全國(guó)各地敢于率先大幅降價(jià)的開(kāi)發(fā)商的都遭遇了已買房業(yè)主的過(guò)激甚至是暴力抵制，造成售樓部被沖擊被封門的后果。已購(gòu)房業(yè)主當(dāng)然知道退房理由不能選擇是因?yàn)榻祪r(jià)了，而是選擇其他的理由來(lái)對(duì)抗房企，并意圖逼迫房企退房。在這種情況下，除非是全體房企全面普降，降價(jià)幅度可以讓新購(gòu)房業(yè)主大幅增加，讓降價(jià)已成底成為社會(huì)共識(shí)，讓這種“無(wú)理由”退房行為成為笑柄和嚴(yán)重違法，否則任何房企要率先單獨(dú)降價(jià)都是如履薄冰的。在這種房?jī)r(jià)膠著狀態(tài)下，開(kāi)發(fā)商必須尋找出路。因此，房企這種“不降價(jià)聯(lián)盟”也是被逼無(wú)奈之舉，它不僅僅只是一種姿態(tài)。

其二，房企“不降價(jià)聯(lián)盟”行動(dòng)會(huì)不會(huì)在全國(guó)被廣加效仿？

    如果“不降價(jià)聯(lián)盟”在沈陽(yáng)取得實(shí)效，那么在全國(guó)將迅速被效仿并風(fēng)起云涌，紅遍全國(guó)；如果“不降價(jià)聯(lián)盟”不能取得破冰之效，那就只是曇花一現(xiàn)，無(wú)疾而終。有專家分析說(shuō)：這種模式在全國(guó)來(lái)說(shuō)并沒(méi)有可推廣性，如果銷售是正常的，這種聯(lián)盟沒(méi)有實(shí)施基礎(chǔ)；如果銷售低迷，為了維護(hù)價(jià)格而實(shí)現(xiàn)不了交易，會(huì)導(dǎo)致有價(jià)無(wú)市。根據(jù)對(duì)消費(fèi)者心態(tài)的分析，這種判斷屬于常規(guī)判斷，也不一定完全正確。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，他既可以享有房?jī)r(jià)上漲的利益又無(wú)須房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是在一些房?jī)r(jià)泡沫并不高的城市，購(gòu)房者為什么會(huì)不選擇購(gòu)房？因?yàn)橘?gòu)房者也是比較成熟的消費(fèi)者了。

其三，房企“不降價(jià)聯(lián)盟”是不是有聯(lián)合操縱市場(chǎng)價(jià)格之嫌？

    顯然，這種聯(lián)盟行動(dòng)具有行會(huì)壟斷性質(zhì)，有行會(huì)聯(lián)合操縱房?jī)r(jià)的嫌疑。但政府目前對(duì)這種聯(lián)盟行動(dòng)應(yīng)該是默許或不置可否的。地方政府其實(shí)很焦急房?jī)r(jià)的持續(xù)低迷，因?yàn)榉课萁灰椎兔試?yán)重影響地方政府的財(cái)政收入、影響政績(jī)、影響地方明后年的和諧安定。如果地方政府要限制這種行為，也會(huì)是在這種行動(dòng)取得很大實(shí)質(zhì)性效果之后了，到那時(shí)政府也只是表示一種姿態(tài)而已罷了。

    其四，我們最關(guān)心的是房企“不降價(jià)聯(lián)盟”會(huì)不會(huì)阻礙房?jī)r(jià)的下跌？

    如果按常規(guī)性的管理經(jīng)濟(jì)學(xué)理論來(lái)分析，在一個(gè)完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)里，商家的這種聯(lián)盟是不能穩(wěn)固的，因?yàn)槁氏缺畴x聯(lián)盟協(xié)議的商家將獲得最大的利益，而不會(huì)受到懲罰，因此，聯(lián)盟商家之間心存信任芥蒂，從而導(dǎo)致聯(lián)盟分崩離析。當(dāng)年沈陽(yáng)也曾發(fā)生過(guò)所有本土電器商家聯(lián)合抵制國(guó)美電器的進(jìn)入，最后以聯(lián)盟失敗告終。但這次的不降價(jià)聯(lián)盟性質(zhì)是不一樣的，因?yàn)楦矣诼氏葐为?dú)降價(jià)的房企本來(lái)利潤(rùn)就會(huì)受損，而且還會(huì)受到已買房業(yè)主的對(duì)抗的雙層懲罰，而聯(lián)合不降價(jià)確能獲得好處，所以這種不降價(jià)聯(lián)盟有可能會(huì)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定，一旦這種聯(lián)盟穩(wěn)定，就完全可以阻礙區(qū)域房?jī)r(jià)的下跌。

    但同時(shí)，這又是一個(gè)悖論，因?yàn)橘?gòu)房者買了房不用擔(dān)心房?jī)r(jià)跌了，個(gè)體的購(gòu)房者就有可能增加，但有足夠多的擬購(gòu)房者買了房，房企還會(huì)讓房?jī)r(jià)下跌嗎？因此群體的準(zhǔn)購(gòu)房者也有可能聯(lián)盟，繼續(xù)與房企抗衡。

    正如我以前曾表達(dá)過(guò)的觀點(diǎn)，現(xiàn)在購(gòu)房低迷，主要是投資性和準(zhǔn)投資性購(gòu)房需求嚴(yán)重萎縮，加上對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)預(yù)期不確定，靠自住性購(gòu)房難以支持房?jī)r(jià)上行，因?yàn)樽宰⌒再?gòu)房者并不是富裕階層，并不是房地產(chǎn)消費(fèi)的領(lǐng)導(dǎo)力量。也因此，開(kāi)發(fā)商將房?jī)r(jià)維持在現(xiàn)價(jià)的聯(lián)盟會(huì)因聯(lián)盟成員自身資金鏈的張力過(guò)大而崩裂。

    最后，我們借用莎士比亞《哈姆雷特》的經(jīng)典對(duì)白，來(lái)一段結(jié)束語(yǔ)，雖然憂郁，但卻是現(xiàn)實(shí)：
    普降還是聯(lián)盟？這是個(gè)問(wèn)題。 
    究竟哪樣更高貴，去忍受那狂暴的命運(yùn)無(wú)情的摧殘？還是挺身去反抗那無(wú)邊的煩惱，把它掃一個(gè)干凈。 
    去死，去睡就結(jié)束了，如果睡眠能結(jié)束我們房?jī)r(jià)的創(chuàng)傷和房企所承受的千百種痛苦，那真是生存求之不得的天大的好事。去死，去睡， 
    去睡，也許會(huì)做夢(mèng)！

    作者：許子枋，上海交通大學(xué)工學(xué)學(xué)士。中南大學(xué)MBA。在讀博士。房地產(chǎn)專業(yè)評(píng)論員。地標(biāo)融投CEO。多家企業(yè)戰(zhàn)略與營(yíng)銷顧問(wèn)。對(duì)資本運(yùn)營(yíng)有一定見(jiàn)解，專著《企業(yè)兼并風(fēng)險(xiǎn)研究》。聯(lián)系方式: ◇QQ: 89980082 ◇MSN: tipall@hotmail.com ◇QQ群: 505808

    來(lái)源：價(jià)值中國(guó)