“脈路”不通，讓中小房企融資舉步維艱，當務之急就是把這些脈絡打通，突破中小房企地產(chǎn)開發(fā)資金短缺的瓶頸，這是當前面對持續(xù)低迷的經(jīng)濟形勢下必須考慮的重要問題，這關乎企業(yè)的生死存亡，也是我們?nèi)绾螒獙鹑?a href=/zhuanti/weiji.htm target=_blank>危機的重要課題。
“企業(yè)血液”充裕 房企應累積資金鏈
全球經(jīng)濟持續(xù)低迷，自今年2月份第二波金融危機出現(xiàn)后，美國為了應對第二波金融危機，可能動用高達9.7萬億美元的資金，可見其沖擊有多大。而第一波金融危機，美國政府動用了7000億美元就基本完成了救市。面對國際金融危機，中國經(jīng)濟也正面臨著嚴峻的挑戰(zhàn)。
很多房地產(chǎn)商為了獲取現(xiàn)金，往往會采取打折策略以化解前幾年累積的大量的存量房，因為目前整個房地產(chǎn)還在調(diào)整階段。去年三季度以來，幾乎沒有開發(fā)商再拿新的地塊，所以很少有新開工的樓盤，如果開發(fā)商都不開工不買地，等存量房消化完，市場還會有個小高潮起來。而事實上，進入5月份有多家國內(nèi)大型房地產(chǎn)開發(fā)商已開始拿地。業(yè)內(nèi)人士分析，開發(fā)商拿地增加主要有兩個原因，一是資金流狀況改善很多，根據(jù)對房地產(chǎn)公司一季報的統(tǒng)計，大多數(shù)企業(yè)資金流為正，整體累積資金鏈也為正；二是一些土地位置較好、價格也較之前有所回落，而開發(fā)商對后市信心也在逐步恢復，市場整體好于之前的預期。
國家統(tǒng)計局5月12日公布數(shù)據(jù)顯示， 1至4月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源13512億元，同比增長12.4%。其中，國內(nèi)貸款3255億元，增長12.4%；利用外資166億元，增長11.6%；企業(yè)自籌資金4893億元，增長10.2%；其他資金5199億元，增長14.6%。在其他資金中，定金及預收款3013億元，增長10.3%；個人按揭貸款1462億元，增長28.7%。
可以說現(xiàn)在房地產(chǎn)市場正處于產(chǎn)業(yè)復蘇階段，這從今年年初兩會提出出臺的《投資追責制度》，成為投資商及企業(yè)立項的第一道保護屏障，現(xiàn)金流、融資、政策的扶持等字眼，比以往任何一屆都更能牽動參會企業(yè)家們的神經(jīng)。一方面，企業(yè)家們無疑是全球金融危機和經(jīng)濟下滑感受最直接的人群。同時，國家宏觀經(jīng)濟定調(diào)、產(chǎn)業(yè)政策的走向等無不關系著每一家企業(yè)的發(fā)展和命運。在金融危機沖擊之下，許多國際知名的大企業(yè)都開始裁員減薪，以維持企業(yè)的正常運作，被視為“企業(yè)血液”的現(xiàn)金流俞加受到企業(yè)決策層的重視。目前，企業(yè)主要通過“防止貧血、設法輸血、積極造血、主動止血”等方式來保持健康的現(xiàn)金流。
“防止貧血”就是要嚴格控制資本性支出，將有限的資本投入聚焦于質量提高、效率改進、節(jié)能降耗以及安全環(huán)保項目。嚴控資本投入式產(chǎn)能擴張，主要通過工藝技術改進以及技術創(chuàng)新提高效率，增加產(chǎn)能。既不能在投資管理上把許多現(xiàn)金變成固定資產(chǎn)，也不能在運營管理上把過多現(xiàn)金變成存貨。
“設法輸血”是指探索研究低成本融資方式。現(xiàn)階段，積極探索低成本融資方式、拓展融資渠道，為企業(yè)提供源源不斷的“血源”是當務之急。
“積極造血”就是全力以赴開拓市場。“主動止血”是強化內(nèi)控監(jiān)督、防范風險。
企業(yè)尤其是初次創(chuàng)業(yè)的企業(yè)，如何在變化多端的市場中站穩(wěn)腳跟？在創(chuàng)業(yè)過程中夯實內(nèi)功、建立嚴格的現(xiàn)金流管理制、開源節(jié)流等一系列適合企業(yè)自救的措施，從容面對當前復雜的外部環(huán)境。在企業(yè)創(chuàng)業(yè)的各個階段，有很多的實用的融資渠道和方法，值得廣大企業(yè)去探究。
知已知彼 企業(yè)融資制勝的法寶
首先我們從企業(yè)發(fā)展的五個階段的融資，即種子階段融資、啟動階段融資、成長階段融資、擴張階段融資、成熟階段融資，揭開企業(yè)在決策一個項目融資前、融資過程中可以對照操作的渠道與方法。
創(chuàng)業(yè)初期的企業(yè)，尤其是企業(yè)處于種子階段、啟動階段、成長階段這三個階段，做好融資前的準備工作尤為重要，很多創(chuàng)業(yè)者只有總的戰(zhàn)略策劃和設計,卻沒有關于融資的具體戰(zhàn)略設計,這是不應該的。只有切實做到茶壺煮餃子—心中有數(shù)，才能夠穩(wěn)扎穩(wěn)打，取得實質性的勝利。這就要求企業(yè)在著手融資時：
一要制定融資流程圖；
二要明確企業(yè)融資的最終目的：1> 自身生產(chǎn)與資本經(jīng)營的維持和發(fā)展；2> 生產(chǎn)經(jīng)營發(fā)生的資金周轉和臨時需要；3> 添置生產(chǎn)設備；4> 擴大生產(chǎn)規(guī)模;5> 引進新技術和開發(fā)新產(chǎn)品; 6> 對外投資、兼并其他企業(yè)；7> 償付債務和調(diào)整資本結構進行融資。
三要進行市場推廣。1> 必須認真分析和評價影響融資的各種因素，力求使融資活動在力所能及的范圍內(nèi)達到最優(yōu)的效益和最高的效率。2> 必須事先仔細估算資金需要量。先明晰自己內(nèi)部總共有多少資金可以利用，再考慮外部融資問題。3 > 必須考慮融資以處應當保持一個良好、合理的財務結構和資本結構，使得財務風險處于安全水平，同時綜合資金成本又有所降低。在這種總體的融資戰(zhàn)略下，設計多個融資方案，對這些方案進行財務上的優(yōu)劣排序，以便在具體的融資實踐中實施動態(tài)選優(yōu)。
除此之處，在實際融資之前，還應做好準備工作，包括理順公司的戰(zhàn)略、機制、運營模式等。同時要把這幾個方面的基本資料進行梳理、整合，最終將指向一個結論性指標，綜合反映企業(yè)的融資能力。這一方面包括企業(yè)對于自身的融資能力形成一個基本的判斷；另一方面，也會使得以后在融資活動中的信用水平。
以下是企業(yè)在融資時特別要注意的四個方面的事項：
第一、企業(yè)的融資規(guī)模須量力而行。
企業(yè)在進行融資決策時，要根據(jù)企業(yè)自身的實際條件、對資金的需求以及融資的難易程度和成本情況，選擇適合自己的融資規(guī)模。因為融資也不是無本萬利的，融資也需要費用，而且也存在風險。如果公司項目融資在沒有經(jīng)過仔細分析之前就匆忙上馬的話，到最后可能會弄得賠了夫人又折兵。假如在融資前充分了解融資工作的細節(jié)，充分了解融資工作的方方面面，充分了解投資方的原則和心理，做到知已知彼，工作才能有的放矢，才會有非常高的效率。
在融資時應當遵循“需要多少，便融多少”的原則。企業(yè)首先要了解借錢有幾種渠道？需要什么費用？要還給人家多少利息？……這還遠遠不夠，要想說服投資者從兜里面拿錢給你，不光要了解借貸的各種方式，還要了解行情；還要知道金融的基本知識；要學會一些說服投資者的技巧；還要知道本身應該具備什么條件……只有這樣才能大大提高融資的成功率。
第二、融資收益必須大于成本。
在融資之前，一定弄清楚，為什么融資？融資總收益、總成本是多少？只有當總收益大于總成本時，才去融資。融資也是需要資金投入的，通常為融資金額的3-6%。而自己學習一些這方面的知識或參加培訓，費用僅僅是千分之幾。如果項目沒有任何問題，那么投資商最快的投資速度也要30個工作日，注意前提是“項目沒有任何問題”，一旦發(fā)現(xiàn)問題，時間會自然延長。這是企業(yè)進行融資決策的首要前提。企業(yè)融資成本是決定企業(yè)融資效率的決定性因素，對于小公司來說，選擇哪種融資方式有著重要意義。按照融資來源進行融資成本評估，各種主要融資方式按融資成本由小到大的排列順序依次為：
政策補貼性融資-各種直接融資-內(nèi)部事務融資-銀行融資-股票融資
在現(xiàn)實中，很多企業(yè)在無章可循的情況下，敵不住股市那種快速籌措資金的誘惑，認為上市圈錢來得還快，而且不用還，既便宜又劃算。孰不知，上市的成本不是一般企業(yè)可以承受的，當中包含的直接成本中的各種費用以及間接成本包含的資金募集效率和議價程度是難以估算的。此外，在選擇銀行融資時，也要充分注意各銀行間不同的信貸政策，選擇對自己企業(yè)最為有利、最為優(yōu)惠的銀行來作為合作伙伴。 如可以優(yōu)先考慮選擇中國銀行，因該行有特別出臺的扶持小公司的信貸政策，對扶持行業(yè)、利率、風險控制方面都十分詳細具體的規(guī)定。
第三、長短資金比例適當。
籌措資金時，應根據(jù)預定用途來正確選擇是運用長期籌資方式，還是短期籌資方式。
第四、不但合理還要合法。
遵循資金的籌集、使用、歸還程序，還要遵循社會公認的慣例，對于企業(yè)的贏利要正確計算與分配，對于投資報酬要合理地支付，按期償還本金，只有這樣，才能夠使融資按照正常的軌道運作下去。
企業(yè)在融資的過程中，對投資人進行必要的研究和分析是融資成功的一個關鍵因素。這也就包括我們在整個項目融資所涉及的準備階段、了解階段、咨詢階段、考察階段、審核階段這五個階段。總之，中小企業(yè)在創(chuàng)業(yè)之初或者是上馬一個新項目時，只有充分了解、論證該項目的可行性。而不是閉門造車、紙上談兵,這個時候做市場調(diào)研是很有必要的，此時可能還需要親自去作一些實地考察，這個項目到底需不需要融資、需要多少資金、多久能收回投資、到時候怎么回收……總之，前期的準備工作越充分，融資成功的可能性就越大。
（文/朱耿洲,作者系中國資本策劃研究院院長，首屆中國十大策劃專家） |
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