來源：價(jià)值中國(guó) 作者：郭施亮
一場(chǎng)亞冠決賽足以讓恒大聞名中外。然而，在恒大名聲大噪的同時(shí)，恒大的土豪模式更是成為大家關(guān)注的焦點(diǎn)。從前幾年500萬年薪聘請(qǐng)郎平至1200萬歐元聘請(qǐng)里皮團(tuán)隊(duì)，恒大的出手闊綽實(shí)在令人驚嘆。不過，恒大土豪模式的背后究竟隱藏著什么樣的困惑呢？
自1996年創(chuàng)立至今，恒大集團(tuán)的總資產(chǎn)已經(jīng)達(dá)到2745億元，擁有員工超過4萬人。根據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)測(cè)算，2011年恒大的品牌價(jià)值蟬聯(lián)中國(guó)房企的TOP第一名。
面對(duì)輝煌的成績(jī)，恒大一路走來也并不容易。事實(shí)上，早在五年前，恒大就遭遇過一場(chǎng)致命性的危機(jī)。回顧過去的發(fā)展歷程，恒大的土豪模式成為它迅猛發(fā)展的催化劑，同時(shí)也給恒大帶來了不少的困惑。
就在危機(jī)爆發(fā)的前幾年，恒大拿地的力度非常兇猛。以2006年底的案例為例，當(dāng)期恒大以8.29億拿下了武漢的“地王”。隨后，恒大的拿地力度更為瘋狂。2007年8月，恒大創(chuàng)造出25.3億元的天價(jià)項(xiàng)目。值得一提的是，長(zhǎng)期過高的資產(chǎn)負(fù)債率當(dāng)屬恒大的典型特征，而這一特征也成為危機(jī)爆發(fā)的警示信號(hào)。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，長(zhǎng)期以來，恒大的資產(chǎn)負(fù)債率維持在80%上下的水平。而在2007年三季度，恒大的資產(chǎn)負(fù)債率卻高達(dá)95%。一般而言，房地產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率合理值約為50%。而針對(duì)個(gè)別投資較大的房企而言，其合理的資產(chǎn)負(fù)債率也不應(yīng)該高于60%。因此，在當(dāng)時(shí)看來，恒大長(zhǎng)期的高負(fù)債率以及前期瘋狂的拿地動(dòng)作成為危機(jī)爆發(fā)的主因。
當(dāng)然，作為房地產(chǎn)業(yè)，國(guó)家的政策將直接影響到企業(yè)的存亡。遺憾的是，當(dāng)期國(guó)家正對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，恒大也難以擺脫政策的沖擊作用。從2007年3月份的首度加息至同年9月份的調(diào)控新政出臺(tái)，配合國(guó)外金融危機(jī)的浮現(xiàn)以及上述因素的疊加效應(yīng)，當(dāng)期恒大遭遇著前所未有的困局。于是，在這樣的環(huán)境下，恒大急需緩解當(dāng)期緊繃的資金鏈。
2008年3月，恒大啟動(dòng)了全球路演公開招股，以求緩解資金鏈緊繃的困局。然而，在這一次，恒大并沒有順利實(shí)現(xiàn)IPO。此時(shí)，市場(chǎng)普遍認(rèn)為，恒大或?qū)⒊蔀轫橊Y的復(fù)制品，恒大或許難逃一劫。
談及順馳，其原名為順馳中國(guó)控股有限公司。自90年代中期逐漸開發(fā)房地產(chǎn)以來，順馳的行業(yè)地位迅速抬高，期間成為了行業(yè)內(nèi)的主力軍，占比市場(chǎng)份額超過了15%。不過，作為一家影響力很大的房企，因其無限的擴(kuò)張以及長(zhǎng)期擁有著過高的負(fù)債率，順馳中國(guó)最終破產(chǎn)。
對(duì)比恒大，實(shí)際上兩者均存在著一些相似的特點(diǎn)。以負(fù)債率為例，自2003年以來，順馳就實(shí)現(xiàn)了迅猛的擴(kuò)張行動(dòng)，無限的圈地且缺乏有效的風(fēng)險(xiǎn)管理，最終導(dǎo)致順馳的負(fù)債率躍升至70%以上！而當(dāng)期恒大也上演了一系列的圈地活動(dòng)，過高的負(fù)債率嚴(yán)重影響了企業(yè)的發(fā)展，此舉也成為當(dāng)時(shí)市場(chǎng)普遍不看好的原因之一。
的確，房地產(chǎn)作為一個(gè)周轉(zhuǎn)率較低的行業(yè)。若想房企得到較好的發(fā)展空間，則需要制定一套有效的風(fēng)險(xiǎn)管理措施。以香港著名的地產(chǎn)公司為例，它們基本上將負(fù)債率控制在20%左右，同時(shí)必須將現(xiàn)金的占比值保持在一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的區(qū)間，這樣才能夠靈活應(yīng)對(duì)各種潛在的風(fēng)險(xiǎn)。
不過，值得慶幸的是，當(dāng)時(shí)恒大的掌舵人許家印通過私募、拋盤、薄利多銷等有效手段為企業(yè)緩解了資金鏈緊繃的問題。隨著2009年恒大成功登陸了港交所，恒大又迎來了新的春天。
近幾年，恒大確實(shí)在迅猛地發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年恒大的銷售額為923.2億元，而2013年前10個(gè)月，恒大累計(jì)的銷售金額就達(dá)到了912.7億元，累計(jì)完成全年合約銷售目標(biāo)的91.3%。在銷售額持續(xù)增長(zhǎng)的同時(shí)，企業(yè)還將經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域進(jìn)一步擴(kuò)展。根據(jù)資料顯示，當(dāng)前恒大集團(tuán)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比營(yíng)業(yè)收入高達(dá)98%以上，而其他業(yè)務(wù)也得到了不同程度的發(fā)展。其中包括廣州恒大足球俱樂部、恒大酒店集團(tuán)、恒大文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)以及近期媒體頗受關(guān)注的恒大長(zhǎng)白山礦泉水有限公司等。
以廣州恒大足球俱樂部為例，恒大過去幾年巨額的投入終被認(rèn)可。更有媒體認(rèn)為，恒大投資足球獲利非常驚人，3年銷售的回報(bào)率高達(dá)15倍！不可否認(rèn)的是，自11月9日晚上的亞冠決賽后，恒大的身價(jià)瞬間暴增，而與其相關(guān)的業(yè)務(wù)也備受市場(chǎng)關(guān)注。于是，恒大的土豪模式進(jìn)一步得到了人們的認(rèn)可。那么，恒大當(dāng)初為何會(huì)選擇進(jìn)軍足球界呢？
就在前一段時(shí)間，廣東省的領(lǐng)導(dǎo)針對(duì)足球業(yè)提出了“地方支持+社會(huì)資金+社會(huì)保障”的想法，以促進(jìn)中國(guó)的足球事業(yè)騰飛。可以這樣認(rèn)為，恒大進(jìn)軍足球界更大程度是為企業(yè)的未來發(fā)展鋪路。借助地方支持足球事業(yè)，恒大借此可以享受相關(guān)的政策優(yōu)惠，同時(shí)也可以通過足球?qū)⑵髽I(yè)的品牌發(fā)揚(yáng)光大，可謂一舉兩得。在這樣的背景下，恒大的土豪模式得到了充分地運(yùn)用。
足球得以興起，恒大功不可沒。但是，足球聯(lián)賽是與房地產(chǎn)的利益緊密相連的，而房地產(chǎn)又牽涉著地方、銀行、購(gòu)房者等核心利益。可以這樣認(rèn)為，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯的轉(zhuǎn)折點(diǎn)時(shí)，特別是恒大這一類以二三線城市為發(fā)展重心的房企必將受到?jīng)_擊。屆時(shí)，恒大的足球俱樂部又將如何支撐呢？
無論怎樣，在本輪亞冠決賽中，恒大給我們最真實(shí)的感覺就是一個(gè)字“爽”！而恒大也成為當(dāng)之無愧的最大贏家。 |
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